房地权益城乡分配问题研究_杨遂全周奥杰.pdfVIP

现代经济探讨 2015 年第2 期 房地权益城乡分配问题研究※ 杨遂全 周奥杰 内容提要： 我 国房地制度的现状具有非均衡 、不成 熟的特点 。 房 地权 益分 配存在城 乡差异 ，主要体现在房 地权 益性质 的差异 、房地权 益取得 的差异 、房地权益 处分 的差异 三个方 面。 房地权益 的城 乡分 配存在 “大产权 ” 与“小产权 ”之 间的不平等 。 目前我 国的城 乡房地制度政策化程度高 ，具有 以政策调整为主 、法律调 整为辅 的特 点 。 未来统一城 乡房地产 市场 ，必须利用 法律规 定中预留 的改革空 间 ，以农村经济社会发展 为基 础 、以放松 对 农村房地 管制为关键 、以倾斜性地保护农民权 益 为核 心 。 关 键 词： 房地权益 城 乡差异 农村房地流转 制度创新 中图分类号： F293．3 文献标识码： A 文章编号： 1009－2382 （2015）02－0024－05 DOI:10.13891/j.cnki.mer.2015.02.005 我国房地制度的现状具有非均衡、 不成熟的特 上，而农村建设用地使用权建立在集体土地之上。 国 点。 “制度非均衡就是指人们对现存制度的一种不满 家有土地是指由国家代表全体人民对其享有、 占有、 意或不满足， 意欲改变而又尚未改变的状态”（卢现 使用、收益和处分等权利的土地，国家是国有土地唯 祥， ）；非均衡的特点既表现在限制农村宅基地入 一的统一的权利主体。 国家对国有土地拥有的四项 2003 市流转在合理性上的不足，也表现在城乡房地政策二 权能通过法律规定将其中的占有、使用、收益的权利 元化的区别对待上。 房地制度的不成熟性则表现为 赋予使用者，而国家仅保留最后的处分权。 农村集体 对房地制度的安排政策化程度高，呈现出以政策调整 土地是指由农村集体经济组织对其享有、 占有、使用、 为主、法律调整为辅的局面，法律层面上缺少成熟、稳 收益、处分等权利的土地，农村集体土地的所有权主 定的具体规定。 这种不成熟性在农村宅基地制度上 体是农村集体经济组织。 一方面，农村集体经济组织 表现的尤为突出，在禁止宅基地城乡间流转的制度安 对于自己的土地的经营管理享有充分的自主权；另一 排上，明确禁止城镇居民购买农村房屋的均为国务院 方面，集体经济组织行使土地所有权必须执行国家的 及有关部门发布的文件。 法律和政策，不能买卖或者以其他形式非法出让土地 在面对这种“非均衡困境”的时候，我国房地制度以 （张利根， ）。 2002 政策调整为主、以法律调整为辅的不成熟的特点却显现 《宪法》第 10 条规定：农村和城市郊区的土地，除 出了优势。 这种制度上的不成熟具有较大的灵活性，为 由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基 房地制度的改革预留了空间。 笔者认为，在我国现存的 地和自留地、 自留山，也属于集体所有。 除国家为了公 房地制度背景下，房地产权益分配的天平不是像上文提 共利益的需要可以依法征用农民集体土地及政府和农 到的观点认为的那样向农民倾斜，而是明显地倾斜向了 村集体经济组织为整理土地而调整土地权属关系外， 城市居民一方。 所以，未来对城乡间房地产权益分配政 土地的所有权关系不能改变， 任何买卖和变相买卖土 策的调整时，应当尤为关切农村居民的利益。 地的行为都是为法律所禁止的（张军连， ）。