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登记实务中遇到的一些疑难问 题及处理方式 合肥市不动产登记中心：王国堂 概述 房地产登记工作面广量大、政策性强，涉 及到的法律、法规多，对从事登记工作人员的综 合素质要求高，虽然现在已有《物权法》、 《不 动产登记暂行条例》、 《不动产登记暂行条例实 施细则》、 《不动产登记操作规范 （试行）》等 相关法律、法规对登记工作的支撑，但是在实际 工作中，由于一些具体案例涉及法律关系复杂， 还是在工作中给我们造成了困扰，现将在日常登 记工作中遇到一些问题，向各位领导和同仁汇报。 一、房屋登记中对夫妻共有房产的 审查  由于中国人的传统习惯以及老婚姻法对夫妻财产的相关规定，过去我 们在房地产登记工作中，将婚姻关系存续期间取得房地产视为夫妻共 有财产（即便一方未登记）。所以在登记工作中既未要求夫妻共同申 请登记，也不允许夫妻一方（登记方）单独处置房地产，因而在实际 工作中带来了许多困扰，也给申请人带来了许多麻烦。  随着《物权法》、 《新婚姻法》以及不动产登记相关法律法规的陆续 颁布实施，夫妻婚内财产共有已非必然。  《新婚姻法》规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转 化为夫妻共同财产。除非当事人另有约定。夫妻可以约定婚姻关系存 续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所 有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财 产的约定，对双方具有约束力。  从登记角度来看，不动产登记实质就是记录和公示不动产权利，其价 值就是登记的公信力。作为登记机构就更要信任登记的公信力。谁登 记谁主张应成为登记工作中的一个原则。在登记中就应舍弃对申请人 婚姻关系的审查。 处理方式 在房屋登记机构划归国土部门，实施 不动产统一登记前，合肥市房地产管 理局于2015年6月25 日发布了《关于改 进房屋登记有关审查方式的通知》， 专门对房屋登记涉及夫妻共有审查方 式做出了改进。 关于改进房屋登记有关审查方式的通知   发布时间：：2015年06 月25 日   产权监理处、各房屋办证交易中心：  为进一步规范我市房屋登记工作，根据 《物权法》、 《不动产登记暂行条例》、 《房屋登记办 法》等法律法规，我市将在房屋登记中对夫妻共有房屋采取询问的审查方式。现就有关事项通知如 下：  一、自2015年7 月1 日起，因新建房屋或通过购买、受赠、继承、安置等方式受让房屋，夫妻共 有房屋宜双方共同申请登记。经记载为房屋登记簿中的权利人，再次办理房屋转移、抵押等各类登 记时，房屋登记机构经询问与登记簿一致时，应当予以办理。  二、2015年7 月1 日前已完成房屋登记，记载于登记簿中的权利人，在2016年7月1 日前，申请 办理转移、抵押等各类房屋登记时，房屋登记机构仍需对其婚姻状况进行查验，属夫妻婚姻存续期 内取得的房屋需共同申请。  三、自2016年7 月1 日起（一年过渡期结束），房屋登记机构在受理房屋登记申请时，应对该房 屋共有情况进行询问，并将询问结果与登记簿记载的权利人进行一致性审查。如询问结果与登记簿 不一致，申请人应补充材料并办理相应房屋登记。  四、房改房、集资建房、经济适用房等政策性、保障性住房等以家庭为单位进行前期购房资格 审查的房屋，在办理各类房屋登记时，仍应对登记簿记载权利人的婚姻状况进行查验，属夫妻共有 的，需夫妻共同申请。  五、房屋登记机构应加强夫妻之间共有房屋的相关登记工作（如加名、减名、份额变更等）， 进一步提高效率，为群众提供方便、快捷服务。  六、已设定抵押权的房屋办理夫妻之间相关房屋登记时应取得抵押权人的同意。  七、本通知适用于合肥市行政区域范围国有土地上的房屋登记。巢湖市、肥东县、肥西县、长 丰县、庐江县参照执行。  八、本通知有效期2年。  合肥市房地产管理局 