-深圳-前海片区商务市场调查报告-2008年8月新.pptVIP

前海商务市场调查研究 “前海”概念界定 《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出了“一个城市，两个中心”的概念，其中一个中心即是前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。可以看出，“前海中心”的“前海”是一个广义上的概念。 本文所要研究的前海片区商务市场，是指狭义概念上的前海——前海片区位于南山区的西部，东至南新路，西至港湾大道，北至深南大道，南至西部通道。 前海商务市场总述 深圳写字楼发展 南山写字楼分布 写字楼客户 前海写字楼分布 前海写字楼盘点 前海写字楼盘点 前海写字楼价格 前海商务前景 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 2008年8月 前海区域 前海由于其区位及价格，一直作为一个关内白领居住区而被熟知。以前海路为界，以西区域为大盘为代表的纯居区，以东区域为大量的城中村及零星几个小规模商品房住宅小区。 前海基本没有商务氛围，目前已经建成的作为办公用途的写字楼仅有南岗商务大厦和南山残联大厦。 前海片区07-08年推出市场作为办公用途的项目仅有海岸卡夫诺一个，另外还有星海名城七期、濠盛商务中心、鸿海大厦等三个商务办公项目正在建设中。 前海中心区这一概念提出后，其作为整个珠三角与香港联系的一个门户，将带来更多的经济活动、带来更多的财富、带来更多的人口、带来更多的内需，这些都将使房地产市场住宅、商业、商务同步发展。 深圳写字楼市场从最初的国贸组团开始自东向西迁移，南山近年来写字楼市场也逐渐发展起来 南山 蔡屋围 地王大厦 世界级企业 华强北 赛格广场 人民南 国贸大厦 港资企业 中心 西区 世贸大厦 中心区 国际商会中心 纯写字楼 公寓式写字楼 人民南组团：以国贸大厦为代表，集中了大量的港资企业 蔡屋围组团：以地王大厦为代表，形成金融中心区 华强北组团：以赛格广场为代表，形成电子业写字楼集群 中心区组团：以国际商会中心为标志，纯写字楼兴起，集中了深圳近年的新兴产业和大型企业 中心西区组团：作为中心区写字楼的补充和替代 天利商务中心 南山已建成写字楼分布概况： 南山已建成写字楼主要分布在三个区域： 以联想大厦为标志的科技园商务圈，写字楼主要分布在深南大道沿线； 以南油大厦为标志的中心区商务圈，主要分布在南山大道以东直到填海的区域； 以新时代广场为标志的蛇口工业区商务圈，主要分布在南海大道两侧。 海洋石油 蛇口商务圈 中心区商务圈 科技园商务圈 前海 前海位于三个商务圈的边缘地带，同时受到这三个商务圈的辐射，但是受辐射程度都较弱 旅游 教育科研 高新科技 居住 物流、港口、旅游 前海 商业中心 产业发展的格局决定了写字楼客户在行业上的主要分类；前海片区的产业结构以物流产业为主，与蛇口片区类似，客户群为物流/高科技/贸易 南山区产业结构： 1、全市重要教育科研基地 2、高新科技基地 3、重要物流中心 4、旅游服务基地 物流产业为主 根据产业结构分类，前海片区的写字楼客户群与蛇口工业区相类似，为物流/高科技/贸易类。 特点 区域 物流/高科技/贸易 蛇口工业区 IT/通讯/网络 科技园 实业公司/电子/科技/贸易/装饰 中心区 南山办公租用客户群体分布差异 星海名城七期（建设中） 海岸卡夫诺（建设中） 南岗商务大厦 南山残联大厦 鸿海大厦（建设中） 濠盛商务中心（建设中） 前海写字楼主要在前海路两侧，位置都处于两条道路的交汇处附近，深南大道与东滨路区域商务市场预计将从2009年开始发展 前海写字楼分布概况： 前海写字楼集中在三个区域： 深南大道与前海路的交汇处，此处交通便利，昭示性强； 前海路东侧桂庙路与学府路之间，是前海写字楼的最早起源地，主要是围绕最早建成的南岗商务大厦周边进行开发； 东滨路与南新路交汇处附近，此区域的旧工业厂房较多。 起源地 世邦魏理仕（顾问） 物业公司： 250 停 车 位： ? 7.4 容积率： 63635.76㎡ 建筑面积： ? 商务公寓、写字楼 项目类型： 南山区深南大道与前海路交汇处 项目地址： ? 深圳市海岸房地产开发有限公司 开发商： ? 海岸卡夫诺 项目名称： ? 星海名城七期 ??? 星海名城七期位为高层商务综合体，建设用地面积1.35万㎡，总建筑面积为9.8万㎡，商业面积：3.4万㎡，由30层主楼， 6层高裙房及3层地下车库组成，将打造成为深南大道西端的商业公园。 ??? 作为新一代商务综合体，大厦将与国际同步的智能数字会议系统（包括数字会议网络系统、同声传译系统、投影显示系统、音响系统、多媒体周边设备）和中央控制系统等多项高新技术，保障商务空间前景无忧。 前海商务市场目前尚未形成体系，写字楼类型多样