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附件1：区域商业市场研究 调研内容 研究区域界定 区域外部交通分析 区域外部交通分析——公交线路示意图 区域外部交通分析 区域停车场情况 区域历史文化背景 区域消费人群分析 区域消费支出构成 区域党政机关分布 区域教育配套分布 区域消费能力总结 项目周边商业业态分布 区域商业业态构成 区域商业经营档次分析 区域商业经营状况、消费人群分析 东四北大街租金分析 区域商业市场小结 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； 以餐饮和服装服饰两大类为主； 区域商业经营档次以中、低档为主； 区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低； 单铺面积在10~300平方米之间； 各商业街商铺租金差异较大 区域内各商业片区驱动因素分析 隆福寺商业步行街案例分析 东单明珠案例分析 东单明珠案例分析 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 * Part 1: 区域环境研究 Part 2: 区域消费能力研究 Part 3: 区域商业市场研究 返回主报告 区域市场研究——区域界定 调研范围 考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为： 东至东二环； 南长安街以北； 西至王府井大街； 北至平安大街。 区域市场研究——区域环境研究 机动车单行线 东 四 北 大 街 东 四 南 大 街 东 四 西 大 街 朝 阳 门 内 大 街 北 二 环 东 二 环 朝阳 门桥 王 府 井 大 街 东 长 安 街 建 国 门 内 大 街 本 案 D 项目周边由三横四纵地上交通路网组成； 地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源； 106路 116路807路 204夜 101路 109路810路 846路 112路 420路 855路 812路 813路 共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。 区域内停车场数量仍显紧张。 区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。 曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。 建于乾隆年间 ３００米 东城区礼士胡同 刘雍相府 近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一 唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例 步行２分钟 东四北大街路口西南角 清真寺 文化沉淀 历史渊源 距本项目距离 位置 名称 区域市场研究——区域消费能力研究 1.常住人口： 区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低； 常住人口素质相对较低，消费力较弱 2.工作人口 区域内存在大量的党政机关，国家公务人员； 高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力 3.流动消费群 该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主 消费能力一般 区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。 0.4 4.7 4.1 3.6 3.2 2.6 3.8 8.杂项商品与娱乐服务 0.1 10.8 8.2 7.3 7.4 8.7 8.7 7.居住 -0.4 17.2 17.7 17.3 17.2 17.1 17.3 6.教育文化服务 -2.4 16.5 11.7 10.8 11.1 11.2 12.8 5.交通和通讯 0.8 8.0 11.4 9.8 10.8 9.0 9.7 4.医疗保健 0.5 8.6 6.7 5.4 5.7 5.8 6.8 3.家庭设备用品及服务 0.5 8.7 9.3 9.6 8.5 6.8 8.7 2.衣 着 0.5 25.5 30.9 36.2 36.1 38.8 32.2 1.食 品（即恩格尔系数） 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 消费性支出 20% 20% 20% 20% 20% 平 均 　 入 户 收入户 收入户 收入户 入 户 全 市 项 目 2004年比2003年增、减  高 收 较 高 中 间 较 低 低 收 　 　 (%)