第5、6章开发、交易(程信与).pptVIP

二、房地产赠与合同 2、赠与合同的撤销 　 赠与合同在以下条件下不可以撤销：一、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，无论财产权利是否转移，均不得撤销赠与；二、经过公证的赠与合同；三、没有法定的撤销赠与理由，赠与合同已经被履行或部分履行的，已履行的部分不能被撤销。 　　赠与合同在以下条件下可以被撤销：一、财产权利尚未转移的，且不存在法定的不可撤销事由的；二、受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的；三、受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的；四、受赠人不履行赠与合同约定的义务的；五、因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与；六、赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人损害他人利益的。 三、房地产赠与的相关税费 房地产赠与发生的相关税费主要包括： 评估费（不同总价收费标准不一）； 公证费（评估价的2%） 契税（评估价的3%）; 房地产赠与方式不涉及房款交割,不需要缴纳营业税。 第五节 房地产交换 第六节 房地产中介 本章讨论案例 谢谢大家 下次再见 四、房地产抵押的范围 2、房地产抵押权所及标的物的范围 ⑴房地产自身。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地合同抵押约定内容。 ⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。 四、房地产抵押的范围 2、房地产抵押权所及标的物的范围 ⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。 ⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。 《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。 五、房地产抵押权的实现 （一）房地产抵押权实现的条件 房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：　　1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭（抵押权不因当事人的约定和登记部门的规定而消灭）。 1、因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭。房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权无法继续存在而消灭。但必须是在物上代位性无行使条件时。 2、因被担保的债权消灭而消灭 3、因除斥期间届满而消灭。请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。在我国，此除斥期间为二年。 五、房地产抵押权的实现 （一）房地产抵押权实现的条件 2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。 五、房地产抵押权的实现 （一）房地产抵押权实现的条件 3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。 五、房地产抵押权的实现 （二）房地产抵押权实现的方式 根据《担保法》规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有三种，即抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物。