小产权房的投资与现状分析.ppt

地产江湖 ――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！ 地产江湖 ――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！ 小产权房投资的机会与风险分析 小产权房定义 小产权房的定义 小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。 “小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同备案。 “小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。 由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。 相关法例与动态 国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。 政府部门对小产权房有关的公布 2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。 2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。 2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房” 。 2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。 产生的原因 一、 小产权房存在需求市场 由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。 二 、政策法律不完善 政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。 三、人民的法律意识不强 有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。 四、农地制度安排中的不合理因素 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等 五、楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会。 没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成为此轮限购令中，不得已的另一选择。 六、巨大利益的诱惑 对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。 消费者“法不责众”的侥幸心理。 权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有 “法外容情”。 开发商 的利益诱惑 七、相关政策出台的间接推动作用。 中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，“应取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。”这也代表一部分学者的观点 产生的原因 自行销售 中介代售 市场最常用销售模式； 较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单； 小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家； 买家无需支负佣金。 二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少； 部份中介不接受推售此类放盘； 买家需支付相等楼价2%~3%佣金。 小产权房销售模式 小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。 案例分析 未开发土地 天地楼 单栋型小高层 小区型 高层住宅 小产权出 售种类 ‘小产权房产’种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一种城市房屋供应类型。 案例分析 宝雅苑 地理位置 宝城76区锦花路 产权 小产权房 周边情况 交通便利，人流量大，生活配套完善 项目规模 一栋十一层带电梯 均价 3200~3500元/㎡ 周边新房价格 9000~11000元/㎡ 宝雅苑 案例分析 新华苑 地理位置 宝城76区锦花路 产权 小产权房 周边情况 交通便利，人流量大，生活配套完善 项目规模 一栋九层带电梯 折扣 毛坯房九折，普通装修原价 均价 4200~4500元/㎡ 周边新房价格 11000~12000元/㎡ 新华苑 育龙苑 地理位置 福永荔丰路 产权 小产权房 周边情况 大量小产权房，以出租为主，生活配套不足 项目规模 二栋三十一层带电梯 户型 一房~三房 均价 2080~2450元/㎡ 案例分析 地理位置 福永下十