第八章他估价方法.docVIP

8 其他估价方法 [学习目标]了解长期趋势法的基本原理，熟悉路线价法的评估方法，掌握基准地价修正法。 8.1 长期趋势法 8.1.1 长期趋势法的基本原理 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。 8.1.1.1时间序列 事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列。在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列的未来值。换言之，人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能发生的数值。 在国民经济持续发展时期，一般说房地产价格会呈现不断上升趋势。人们可以根据这一时期内的历史资料建立某类房地产价格的时间序列，研究发现它的总体变动规律，运用一定的数学手段就能对未来时刻的房地产价格作出一个比较科学的推断。反之，在国民经济低速发展或出现负增长时期，房地产需求萎缩，价格也会出现下降趋势，采用相同方法也会比较正确地估计出房地产未来的价格。 8.1.1.2 运用长期趋势法预测房地产价格的步骤 根据长期趋势法的基本原理，预测房地产价格可以分为如下几个步骤：（1）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进行检查和鉴别；（2）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格。 8.1.1.3 长期趋势法的其他作用 长期趋势法不仅能够预测房地产未来的价格，还具有其他作用。（1）用于收益法中对未来净收益等的预测；（2）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；（3）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。 8.1.1.4 长期趋势法适应的对象和条件 长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，借助历史统计资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。所以，长期趋势法适应的对象与价格无明显季节波动的房地产，适应的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。 8.1.2 平均增减趋势法 平均增减趋势法又分为平均增减量趋势法和平均发展速度趋势法。 8.1.2.1 平均增减量趋势法 如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单的平均增减量趋势法。具体做法是：首先考察前一期与后一期之间的差，如果每个差波动不大的话，可取其平均值： = 式中—房地产价格增减量的平均值； —第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值； I—时间序列，i=1,2,3…n； —第i期房地产价格的实际值； —基期房地产价格的实际值。 例8-1：需要预测某地区某类房地产2003年的价格，已知该地区该类房地产1998年—2002年的价格及其逐年上涨额如表8-1-1中第二列和第三列所示。 表8-1-1 某地区某类房地产1998年—2002年的价格（元/平方米） 年份 房地产的实际价格 逐年上涨额 房地产的趋势值 1998年 1090 1999年 1250 160 1255 2000年 1420 170 1240 2001年 1586 166 1585 2002年 1750 164 1750 根据历史数据计算出逐年变动额，其逐年变动额平均值 =（160+170+166+164）÷4=165元/平方米 得，该类房地产2003年的预测值为： 运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 由于接近估价时点时的增减量对估价更为重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及估价人员的经验来判断确定。 8.1.2.2 平均发展速度趋势法 如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值。计算公式如下： 式中：t—房地产价格平均发展速度； —第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；