房地产调控形势影响及对策汇报_修3 2003版.docVIP

关于房地产调控政策影响及应对措施的汇报 尊敬的各位领导: 现将我公司今年经营指标预计完成情况、明年的预测调控政策的影响及采取的应对措施汇报如下: 一、今年经济指标预计完成情况 今年虽然受调控政策影响，但由于波及到三线城市的时间延后，我公司总体上能够完成集团下达的各项指标。今年竣工面积为31万平方米，其中:鞍山项目24万平方米，石家庄项目3.65万平方米，天津项目3.35万平方米。今年预计实现销售总额7亿元左右，其中;鞍山项目实现销售3亿元左右，石家庄项目实现销售2.5亿元左右，天津项目实现销售1.5亿元左右，物业公司0.3亿元左右。今年预计能够实现经营利润2亿元左右，其中:鞍山项目1亿元左右，石家庄项目0.6亿元左右，天津项目0.4亿元左右,物业公司300万元。年终报表时我们计划按超额完成销售、利润指标的10%以上增幅考虑，即1.65亿元（今年下达利润指标1.5亿）。 二、中央严厉调控政策对当前房地产市场的影响 1、交易量大幅萎缩，观望情绪笼罩全国 2011年10月份，全国监控的47个大中城市中八成以上住宅成交同比下降，一线城市北京下跌46%，上海下跌66%，广州下跌64%，深圳下跌55%，仅有重庆和沈阳两个城市成交超过万套。二三四线城市下跌幅度虽然没有统计数字，但也有下降趋势。 2、价格环比下降，价格过快增长势头得到控制 全国70个重点监控的大中城市，价格环比下降的有34个，持平的有20个，仅有16个城市环比上涨。 10月份北上广等一线城市情况是：北京商品房成交均价为2.3万元/平方米，环比下跌7.8%，同比上升12%;上海商品房成交均价2.1万元,环比下降6.75%, 同比上升1.2%；广州商品房成交均价1.4万元/平方米，环比下降0.7%,同比上升3.45%。 北京房价呈现核心城区没降，远郊区域大幅下降的态势。京郊楼盘下降幅度最大的是通州，最高单价直降32%；大兴区十月份开始连续4个月下滑，降幅超过15%;房山区较年初下降5%;昌平区降幅最小为3%。 虽然全国70个大中型城市中其中59个城市同比上涨，但只有两个城市涨幅较大，分别为呼和浩特市上涨40%，锦州市上涨16%,其余57个城市平均涨幅在5%以内，涨势呈缩减趋势。 3、购买双方陷入深度博弈期。由于中央坚定的调控决心，形成了强大舆论导向，观望情绪由核心城市向至三四线城市蔓延 ，消费者翘首以盼房子降价，追涨杀跌的消费心理表现得越发突出，。 4、土地上市频频流拍，底价成交成为主流，土地交易量下降。 5、弱势房企资金链遇到问题，纷纷通过转让项目或土地求生。截至今年10月下旬，在四大产权交易所挂牌出售的房企出现井喷，总数超过600宗，多为中小开发商，行业洗牌大幕已经拉开。 总之，这次调控导致价格有实降，交易量大大萎缩，新盘上市价格预期大大降低，舆论导向坚决明确，控制价格过快增长，挤出市场投机行为，防范房地产泡沫的调控目的已见成效。 对调控结果的分析判断 1、对调控效果不能低估，调控手段加保障房建设“双管齐下”，市场回归理性必然； 2、对解禁时间不能预期太短，应对措施要有心理和物质准备； 对市场反弹销售的再次井喷不能抱有幻想，后调控时代的房市将是个渐进理性回归的过程； 对行业发展信心坚决不能动摇，市场大势历史造就，要辩证看调控，把握发展机遇。因为：调控目的不是打垮房地产业，而是为了健康发展，“两限”是权宜之计，不是长久之策；调控负面效应已经显现，长久坚持必将引发系列社会问题。生活改善住房需求尚未完结，目前中国正处于经济上升和城市化的中期阶段，城市化达到60%的中等发达国家尚需十年以上，创造的需求势不可挡。 5、房地产业产业链条长，关联度高，对经济增长贡献大，国家不可能放弃。 2012年我们采取的应对措施 通过分析中央调控政策可能带来的影响，经过上下反复讨论，2012年我们拟采取一下应对措施： 1、率先理性，低价入市，快速启动大连、辽阳项目。近期大连市有几个项目以每平方米低于市场1-2千元的价格开盘，一抢而空，在如此严厉调控下，有价格优势的楼盘仍然快速清盘。在房地产营销上采用价格为王的策略，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。北京市场也是如此，11月19日大兴龙湖时代以11800元/平方米起价推出98平方米的房源216套，当天被认购一空。大连、辽阳2012年推出的都是新项目，没有降价压力，也没有前期业主降价闹事压力，因此，用较明显的价格优势推盘是首选策略。经过我和徐总以及当地领导的多次协调沟通，这两个项目我们已经争取到了基础工程出地面就可发证预售的优惠政策，我们争取以优势价格快速启动、快速推盘。大连项目明年争取实现销售 11亿元左右，实现利润3 亿元左右。辽阳项目一级开发环节已经启动255.7