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房地产纳税筹划基本思路具体操作流程 土地增值税是对房地产企业收益影响较大有效的土地增值税税收筹．减轻纳税负担，增加企业的盈利，一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划按照税法有关优惠规定纳税人建造出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”20%，这样企业就无需缴纳土地增值税，应缴土地增值税越少，企业所获得的利润自然越高。 二、利用进行纳税筹划财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了如果主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。利用进行纳税筹划与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。利用进行纳税筹划土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。转让收入越少，土地增值额就越小，利用进行纳税筹划不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税利用进行纳税筹划房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%12%转化为1.2%，自然减轻了企业纳税负担。 房地产增加成本的基本思路 一、房地产开发涉及多种经营，涉及多种关联公司，在这些关联公司中，可能不少是享受优惠政策的企业，还有的是是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。利用关联公司，房地产公司在成本核算上为提高成本提供了可操作性。 二、公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，列入公司成本费用。 三、房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以求规避企业所得税、个人所得税和土地增值税。例如在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用或张冠李戴，甲收入结转乙成本，达到增加成本的目的 四、对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果关系结转所销售的房屋成本，使成本相应增加。 五、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本 六、虚增员工工资、奖金、福利费等增加成本 七、费用转移，部分期间费用转入房地产开发成本中。 房地产控制成本的基本思路 一、控制采购成本利用科学的决策分析方法，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间；进一步推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗