加强房地产建设项目可行性研究之重要性 .docVIP

　　加强房地产建设项目可行性研究之重要性 　　一、房地产建设项目可行性研究的必要性 　　1、房地产业的投资特点要求细致入微的房地产建设项目总体策划和研究。房地产投资具有资金投入量大、回收期长，经营风险高的特点。房地产建设项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击；而且还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。然而，我国大部分房地产开发商仍沉浸在房地产业遍地黄金的市场观念中，存在盲目捞几桶金的思想，所有烂尾工程都是开发商在房地产建设项目前期决策时，根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析所造成的；另外，虽然有些房地产建设项目有可行性研究报告，但大多是一堆用于争取政府审批立项的文字游戏和数字游戏，钻政府审批环节把关不严格的空子，结果在这场游戏中，开发商往往套牢了自己。因此，注重并加强房地产建设项目可行性研究工作显得尤为重要和紧迫。 　　2、可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据。可行性研究是房地产建设项目立项前期的一项首要工作。 　　首先，可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析，以大量数据论证了房地产建设项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的盈利性，以及社会效益的贡献性。公司根据房地产建设项目可行性研究的评价结果，结合公司自身的优劣势和市场预测，最终作出房地产建设项目是否投资的决策。 　　其次，可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料，是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门和土地管理部门等机构通过评审房地产项目可行性研究报告，在兼顾经济效益和社会效益的基础上，批准建设执照。银行和信托公司通过审查房地产建设项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，作出是否贷款和发行信托基金的决定。 　　最后，可行性研究报告是工程建设和房地产建设项目考核的基础依据。可行性研究囊括了房地产建设项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算，而且房地产建设项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。 　　3、规范的可行性研究能够刹住盲目投资。近几年，我国各大城市房地产投资迅猛增长，1998年—1999年，全国房地产投资增长率保持在15%左右，2000年涨到19.5%，2001年高达25.3%，2002年仍为21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率的攀升。据有关资料统计，2001年全国空置房总量9000多万平方米，积压资金约2000亿元，2002年达1.25亿平方米，净增39%，其中空置时间超过一年的占50%且分布主要集中在大中城市，积压资金超过2500亿元。按正常标准，商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%，香港3%～4%)，而我国的商品房空置率达到了26%，这表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。显然更深层次的原因反映出房地产建设项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展，我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟，房改初期的暴利岁月已一去不复返，理性的房产需求迫切要求房地产理性开发，要求开发商必须作好房地产建设项目的可行性研究，切忌盲目投资。 　　二、房地产建设项目可行性研究的工作核心 　　房地产建设项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合，在调研分析工作中抓住三个核心，实现理论指导与实践调研的统一。 　　1、可行性研究工作的理论指导三结合。 　　第一，微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产建设项目不仅表现在房地产建设项目本身的经济利润，而且还表现在有利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展；有利于解决中低收入者的住房问题；有利于改善社区环保水平、提高社区文化生活水平、促进旧城改造等。 　　第二，定量分析与定性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上，通过数学模型，用数字和指标说明房地产建设项目的可行性，但定量分析的结果往往忽略政策环境和市场环境变化给房地产建设项目带来的潜在机会和威胁，所以定量分析必须辅以定性分析作指导。 　　第三，动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的《建设房地产建设项目经济评价方法与参数》的规定，房地产项目可行性分析既要进行静态经济评价，还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值，由于房地产投资的回收期长且70%—80%的资金来源于银行贷款，资金成本的高低直接影响最终利润水平，所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值，充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。 　　2、可行性研究工作的三