论物业管理立法的取向.docVIP

三、进一步完善物业管理法律制度的对策 ? 目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》,但是有关业主权制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展,应当尽快完善我国的物业管理法律制度,对业主权予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业主权及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则: ? 第一,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人) 和物业管理人的正当权益均不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主不再处于弱势地位。 ? 事实上,《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2 条规定:“本条例所称的物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出,业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同” [9]。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见,业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被管理关系的。 ? 第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发,完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情且具有实用性。 ? 第三,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中,强化对业主权的法律保护,使之有法可依。第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验,寻求科学的立法方法和途径。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。 ? 根据上述原则,在完善业主权及物业管理法律制度时,应当注意以下两个方面的问题:首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择:一是民法典模式,把业主权和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式,在现有的《物业管理条例》基础上,制定《物业管理法》,强化对业主权的保护,规范业主的权利和义务,把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式,笔者更倾向于选择后一种模式,因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟,而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决,必须要有一部法律对其进行规范。同时,先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验,等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业主权与物业管理制度关系密切,所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容,如对于业主权利和义务的准确界定及法律适用等,又要包含程序法的有关内容,如对于业主权的取得及行使权力和维权的程序设计等。 ? 此外,在完善物业管理法律制度时,要注意构建业主权与物业管理权的和谐体制。具体说来,应从以下几个方面入手: ? 一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷,有的是开发商的过错引发的,有的是物业管理企业的责任导致的,也有的是因业主的问题所引起的。就此而言,在进行相关制度设计时,应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系,既要确立、维护业主的诸多权益,也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时,要避免因“业主权维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业主权的保护。 ? 二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业主权及物业管理法律制度的基础上,要着力落实、解决制度运行上的问题,以保证相关主体的权益得到