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风险预警模型在房地产企业资金管理中的应用探讨 　　摘要:房地产企业资金管理普遍存在负债比例高、资金沉淀严重、投资行为盲目、融资形式单一、资金管理不善等问题。风险预警模型有预知风险、控制风险、防范风险等功能,运用风险预警系统对房地产行业进行监测、预测并判断其景气状态十分必要。选择了灰色风险预警模型和营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标,设计了房地产资金管理风险预警模型的具体算法和资金管理风险预警模型在房地产企业的具体应用。 　　Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises. 　　关键词:房地产;房地产企业;资金管理;风险预警 　　 Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning 　　中图分类号:F275 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0014-03 　　 　　0引言 　　房地产企业资金管理中引入风险预警机制,建立风险预警系统,对提高房地产企业经济效益、确保房地产业健康和可持续发展具有重要意义。 　　1目前房地产企业资金管理存在的主要风险因素 　　改革开放以来,房地产业高速发展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革进入了住宅建设市场化和住房消费货币化阶段,万科、中海等一批优秀房地产企业逐步成熟壮大起来。房地产业的火爆吸引了部分急功近利的企业投身其中,很多其他行业的企业不论是否具备条件都纷纷投资房地产业。房地产开发经营活动需投入大量资金,资金运作过程复杂、周期长、风险大,房地产业资金管理隐患多,企业财务风险日益显露。 　　1.1 负债比例高房地产企业自有资金不足,政府对房地产企业进行股权再融资和IPO限制较高,房地产企业大多通过银行借款方式进行负债融资,资产负债率过高。一些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题,既不符合国家政策规定,又会产生许多负面的影响。一旦垫资后无足够资金投入,工程进度会受很大影响,既要还债又要投资,双重压力使资金短缺问题更为严峻,项目开发建设和资金陷入恶性循环。有关资料统计,房地产业开发资金的70%至80%间接或直接来自商业银行,资金缺口较大,2008 年房地产商的资金缺口为6730亿元;2007年沪深房地产上市公司资产负债率突破70%大关,2007年底达到76.49%,比上年提高7.39个百分点,房地产企业资本成本上升、负债率高的风险不容忽视。上市公司是比较优秀的企业,能够通过股市进行融资资产负债率尚在75%以上,诸多非上市房地产企业只能通过银行贷款进行融资,资产负债率更高,过度负债经营,一旦建设规模超过自身财务限度,资金短缺在所难免,解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款,房地产企业过高的债务比率使得其承担较大的财务费用风险和压力[1]。 　　1.2 资金沉淀严重房地产开发企业本就资金不足,房地产开发过程中资金占用不断增加,投入资金未形成新的有效供给而转化为