华侨城营销报.ppt

坐断东南战未休;在不明朗的2009年，如何将突出的项目优势进行资源整合，找到核心价值并传播给项目目标客群，并快速有效的执行.是09年营销工作的根本。;CONTENTS;一、项目本体研究;;认识华侨城;认识华侨城;华侨城08年销售情况分析;楼座号;销售情况分析—— A2-7;销售情况分析—— A2-5;销售情况分析—— A2-6;销售情况分析—— A2-4;针对顶层大户型销售策略;09年新入市产品情况分析—— A1-7;新入市产品情况分析—— A2-3;CBD及其辐射区域内在售参考项目三居总价： 四方新区：格林莱雅 区域内竞品项目仅有格林莱雅，三居面积120和147平米，单价约12000元/平米,三居总价在144-176万。 CBD及辐射区域：首城国际、 禧福汇、A-Z town、金地名京 竞争区域内三居面积集中在140平米左右，毛坯单价在13000-13500元/平米，单价较高，三居毛坯总价集中在170-210万之间。;由于本项目新入市产品集中在170-190平米三居，面积较大，故降低单价，控制总价，以增强价格竞争力： 拟定A1-7楼座170平米产品成交均价不高于10400元/平方米；总价在180万左右 A2-3同时考虑控制总价和楼座资源的双重影响，拟定销售均价10800/平方米。;华侨城近期推广分析;销售现场分析;销售现场分析;销售现场分析;总建筑面积6.5万平米的维吉奥广场为区域提供了充足的商业场所； 商业已经有乐购超市、肯德基、城市客栈、健身会所、皇朝餐饮进住； 西侧沿街商业空置率高，2层商业基本没有入住商户； 缺少餐饮及基础性配套设施，如银行、邮局、美容美发洗衣店等。;项目本体研究总结;二、目标客群分析;前期成交客户回顾;前期成交客户回顾;09年了。。。;09年目标客户分析小结;三、解决方向建议;营销目标;营销策略;营销策略;标题;;二手房联动：区域客户挖掘 与二手房公司合作，挖掘周边二手房门店的客户资源，通过二手房业务员的推介，直接形成现场来访。;活动营销——老业主维系+教育+欢乐谷+大剧院;*;活动营销——老业主维系+教育+欢乐谷+大剧院;2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月;2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月;营销策略; 通过进行商业街区的包装和商业橱窗的展示，首先可以让客户了解到整体商业业态划分形式，其次可以树立项目商业形象，提升商业品质，塑造商业氛围，吸引经营客。;接待中心停车引导，现房入园引导、接待中心清洁，以及保安保洁的统一着装； 样板间礼宾服务、保洁服务，增加样板间生活体验，给看房客户营造生活氛围。;案场执行;营销策略;发放华侨城业主专属VIP会员卡，业主持卡可享受开发商提供的各项优惠： 一、购房优惠：老业主再购额外享受折扣优惠 二、教育优惠：幼儿园到初中业主免赞助费 三、娱乐优惠：欢乐谷免费游玩，剧场购票优惠，酒店住宿及用餐优惠 四、消费优惠：持卡到乐购消费可享折扣优惠 五、出行优惠：业主持卡免社区巴士费用 六、商家联盟：开发知名商家，与其签订优惠承诺书，华侨城业主持卡可以在联盟商家享受到相应的优惠 ，如入住前期的装修公司和材料供应商 七、物业增值服务：代订报纸、杂志，代订票务，邮件包裹代寄，快递，洗衣等服务。;三、思源能带来什么？;变化;完全市场化的项目运作体系;项目管理标准化、信息化;项目管理标准化、信息化;思源客户资源整合;*