房地产企业发式如何转型.docVIP

房地产企业发展模式如何转型 1、立体城市来袭：冯仑呼吁地产商停止圈地 来源于《福布斯》中文版 “谁说庄稼一定要种在地里，在层楼上种的西红柿一点都不比种在庄稼地里的差，可能还更好吃。”北京万通立体之城投资有限公司董事长冯仑“99 楼养猪，100 楼看病”的立体城市梦想，在怀胎3 年之后终于呱呱坠地。9 月25日，冯仑和陕西西咸新区管委会主任的手握在了一起，总投资300 亿元人民币的西咸立体城市项目正式签约，全球设计招标同时启动。 两天之后，冯仑再下一城，温州立体城市签订投资意向协议, 总投资额210 亿元人民币。加上2011 年底签订投资意向的成都立体城市（总投资额500 亿元人民币），曾经被称为“白日梦”的立体城市已经花开三处。 “这个孩子已经生出来，拍了一巴掌能哭，是活着的。”进入实际操作阶段的西咸项目在冯仑眼中的意义尤其重大。立体城市概念是个不折不扣的新生儿。在1-2 平方公里的范围内营建可供10 万-30 万人栖居的城市，这与其说是建房子不如说是在建立一个社会。“我们是做城市，顺带做地产。”立体城市将具备所有城市主要的功能， 居民的生活、工作、娱乐、就医、学习等各种需求将在1-2 平方公里的范围内集约完成。 在成都项目中，635 万平方米的建筑面积中，住宅建筑面积为49%，非住宅面积为。其中涉及的居委会、警察局等公共服务就有50 多种，这远远超越了传统房地产项目的范畴，已经是在打造一个小社会。 “在新加坡，按照城市建成区来看，一平方公里可以容纳四五万人生活，多的甚至10 万，还很舒适。而在北京，一平方公里才容纳三四千人生活（密度最大的西城区约2.4 万人/ 平方公里），摊大饼式的发展，让市民平均每天有4 个钟头花在路上，造成了资源的严重浪费。”冯仑想用立体城市解决中国城市化的最重要挑战，第一个就是摊大饼模式造成的土地的浪费和低效使用，“如果科学规划，中国可以用2% 的国土面积，解决14 亿人的城市化。”据统计，中国的城市化比例大约为51% 左右。 集约化的土地利用，可以克服第二个大城市病，也就是如何更加节能环保。按照冯仑的立体城市构想，这种模式与同等规模的传统城市相比，使用1/7 的土地，节约58% 的用水，节约40% 的能耗，减少60% 的碳排放，减少2/3 的垃圾填埋，节省出的6/7 土地用于生态绿化。 基于这样的观念，冯仑2009 年萌发了立体城市的构想，成立了独立于万通控股之外的北京万通立体之城投资有限公司（以下简称“万通立体之城”），并将自己的精力放在这个计划上。 万通立体之城公司的业务并不是盖房子，而是建立起一个城市操作系统，这个系统包括研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理五大核心部分组成。 当这些要素匹配上不同的土地面积、承载人口、建筑目的等具体要求就可以搭建一个城市构建模型，实现快速复制。 凭空打造一个城市系统难度颇大，除了盖房子是冯仑的老本行之外，挑战几乎无处不在：怎么吸引人们在这里生活，导入的产业应该垂直还是平铺式布局，有没有办法让30 层以下在住人的同时上面的60 层还在施工，高密度居住的时候人们会产生怎样的心理问题？这一系列的问题，让立体城市在三年胎教期中投入了超过1 亿元人民币的研发费用。 卖地、修马路、搬政府、盖新区的中国城市化传统路径正在误入歧途，形成了一个个鄂尔多斯康巴什新区那样的鬼城，遍地住宅楼，但不知道区域产业、商业如何形成，渺无人气。“这不是城市化，这叫房地产化，从历史上看，西方近现代城市化都是由于产业集聚，带来了人口、商业，最后形成了城市的规划、发展。城市化一定要坚持产业主导。”冯仑说。 因而形成产业是打造城市的关键一环。先培养一个产业链，吸引相关产业从业者入住，如果一半居民是在附近就业的，交通就不会变成问题。“产业带动就业，就业带动商业，商业带动城市居住和繁荣。这个逻辑不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。” 在万通立体之城的研究之中，医疗、立体农业是能够支撑产业链的理想产业。这里的医疗、教育产业链条并非满足立体城市内部需求，而是覆盖整个地区。万通立体城市的医疗产业并非指医药产业，而是包括医院、养老、保健等需求的服务产业，会包括专科医院、综合医院、普通平民医院多种形态。 以医疗产业支撑一个10 万人的城镇例子早已有之。在美国罗切斯特的梅奥地区以世界顶级水平的医疗技术闻名全球。这个10 万人的城市有3 万人为医疗产业服务，每年门诊量60 余万人次，加上体验、观光人群，每年接待超过100 万人次。而成都辐射了四川1 亿人口，西安则可以辐射整个西北地区，两地医疗产业又都缺口颇大。目前立体城市已有多家意向合作方，包括美国贝勒、梅奥、丹麦DDH 养老护理院、丹麦国家基金、英国BOBARTH 康复中心等。 除了能够创造足够多的就业