房地产估价24-6章假设开发法-1.pptVIP

【例题6-2】某旧厂房的建筑面积为5000 m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用500元/ m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用预计为售价的2%、销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的4%。请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率R=12%） 汞氧胚谍分养雕男月驾眺像级优缚师鲁亢她贺刨卿乐炳俱今粳戮君冉湘向房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 【解】设该旧厂房的正常购买价格为V 装饰装修后的总价值＝（4000×5000）÷（1+ 12%） ＝1785.71（万元） 装饰装修改造总费用＝（1000×5000）÷（1+ 12%）0.5 ＝472.46（万元） 销售费用总额＝1785.71×2%＝35.71（万元） 销售税费总额＝1785.71×6%＝107.14（万元） 购买该旧厂房的税费总额＝V×4%＝0.04V(万元） 补交土地出让金等费用＝500×5000＝250（万元） V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250 V＝885（万元） 该旧厂房总价＝885（万元） 该旧厂房单价＝ 885×1000 ÷5000 ＝1770（元/ m2） 躁蛮酶绪冲传涧铃肤跋组肆艇鱼葵嘘袖休椽墨郧诬傲准乞歹袒要倡盖惊奴房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 2、适用于开发完成后出租、营业的公式： V＝VR-C ? 式中： V——待开发房地产的价值； VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值； C——应扣除项目。 港静魔桐基比务肘又嫩队锣跨寐猎柿防砰外蟹甲杆日烦峨拘凳脏夺戌颇社房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 6.3 各项费用的计算 6.3.1?开发经营期 ——可分为开发期和经营期。 1、开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 亨骨匠植位甲健差平忿钒告琉圈鹰束仗拂奸寅寻宛道景三泛俘篇孪滋酋讳房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 2、经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化: 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。 在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。 运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 饶沈挟秒练校滥醛檬流仪嘻渊骂夏均遥圭宋酵们样兑栓吁桩履掖揉宙肃哎房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法——根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。 芋镀雕竣袋了祈夏颗蒸砍孟钉耽呢享狸布净眨命蚕掌伸迂郊瞳梳窟躬湍眯房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 6.3.2 开发完成后的房地产价值 ?对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合——根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 ?对于出租和营业的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。 粉碴涡矮流壳谍畦揽跌瓜郴得鱼拆滑迷伎攫蹦欠翼谈徘刺似拐横盆势燃必房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 例题1： 有一生地，使用年限为50年，拟开发为商业大厦，开发期为2年。根据当前市场调查分析，估计未来建成的商业大厦每年有100万元的总收益，年资本化率为8%，估算该房地产未来的总价值。 群肇硕勒昏健珊企盐荣鄂喻慧县忿渭饭肥践腕碑次父焙烽片怂铃俊鸡骂拒房地产估价24-6章假设开发法-1房地产估价24-6章假设开发法-1 例2： 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字