茶陵商业步行街定位报告框架6+1.docVIP

凯旋地产茶陵商业步行街 项目定位及建筑设计建议报告 2008年12月10日 前 言 从10月下旬长沙行之行参与贵公司项目，至今已有月余。为把该项目定位报告做得细致精确，期间本司投入人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析，包括对茶陵县经济状况、房地产市场、商业环境及针对个案的深入调研等等，并得出相关论证结果，之后，结合上述分析及行之行多年操盘经验和对茶陵市场的切身认识，提出项目定位，并对目前规划设计方案提出相关建议。 旨在通过上述系列研究、定位工作，探讨本案营销的优劣势，希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观风险，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为发展商优化项目综合素质的参考。 长沙行之行本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德，我们从多方面进行反复研究、论证，以实事求是的态度撰写这份报告。 最后，长沙行之行希望这份报告能予贵司一定的参考价值，并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。 第一部分 项目概况 一．基地概况 项目所属地段位于茶陵县传统商业旺地，东接陵园路，西接炎帝路，北临县城商业主干道交通街，并与县城现有购物集中地万家红购物中心和红满天商业步行街隔路相望。项目地段商业价值显赫而稀缺，是茶陵县绝对的城市中心和商业中心。 项目总占地面积19亩，约13059㎡，地块平整呈梯形形状，东西长，且临接商业主干道交通街，临街面达200米；南北窄，最长进深71米，最短进深35米；具体规划指标等数据尚未指定。项目原属地块是县交通局及房地局办公用地，目前正在进行拆迁工作，预计09年 将开始正式动工。 项目区位图： 二．周边配套设施 交通 交通街、陵园路、炎帝中路。 项目地日人流量1.5-2.55万人/天 （以6：00-20：00计算） 客运以出租车、摩托车为主 商业网 生活超市：万家红超市、红满天超市。 购物场所：万家红商业广场、红满天步行街、阳光电器、佳旺电器、环球超市、南国手机城、神州手机城等 日常消费只需步行2-3分钟内便可完全满足 自然 烈士陵园 有可利用的自然资源 教育/金融/医院/居住小区 教育：茶陵一中； 医院：人民医院、妇幼保健院； 金融：建设银行、工商银行、农业银行； 居住小区：农机局居民区、其他单位房等 周边配套相对完善 娱乐/休闲/餐饮 娱乐：集中在红满天步行街与交通街街尾； 餐饮：开心汤姆、德克士、左岸风情咖啡茶语、红满天食府等； 休闲：犀城广场 休闲、娱乐、餐饮分布密度高 行政机构/公司 政府机构：建设局、规划局、体育局、法院、公安局、审计局、人事局、社保、广播电视局等 公司：中国电信、中国移动、中国邮政等大量企事业单位 政府机构、行政事业单位比较齐全并相对集中  第二章 项目SWOT分析及对策 一、优势（Strength）分析与对策 （一）传统商业旺地,城市商业发展核心，商业价值显赫 项目所在地属于茶陵传统商业旺地，临街茶陵核心商业主干道交通街，红满天步行街、万家红购物广场等传统零售百货购物场所集中于此，是茶陵县城绝对的商业发展核心，商业价值非常显赫；伴随着各类新兴商业物业的开发兴建，此区域商业地位将更加巩固，并必将成为商业业态最齐全、品牌集中度最高、档次以及形象最优的茶陵CRD。 对策： 项目地块的不可复制性，决定了项目的稀缺价值和商业文化价值，项目在定位和营销上，应充分发挥项目的两大价值，大炒特炒，将项目的地块价值发挥到极致，树立项目较高的市场期望值！ （二）项目临商业主干道达200米，具有较好的商业形象面 项目位于茶陵城区最繁华、人气最旺的交通街，项目临交通街一侧长达200余米，将为本项目提供最强势、最广阔的商业形象面。目前本项目一侧街道物业相对陈旧，随着本项目的面市，将进一步提升整条街的形象。 对策： 项目地块临商业主干道200米的形象面，使项目拥有了极佳的形象卖场，项目的定位和营销，应充分利用项目的这一优势，提升项目形象，提升项目的销售价值和附加值！ （三）交通发达，人流、车流量大 项目地处炎帝路与交通街交汇的东南角，东临陵园路，路网发达，交通配套非常优越，城内各区域人车流多汇于此，项目所属区域是城内人车流量最大区域所在。 对策： 项目地块位于茶陵商业极核地带，同样位于茶陵城市中心，仿佛城市因项目而布局，城市任何一个角落到达项目的交通都非常便捷，项目地段的人流和车流繁拥。 路通，财通；人气，即是商气;商气，即是财气，项目的定位和营销推广，要充分发挥着一优势，将项目打造成茶陵的超级财富平台。 （四）毗邻烈士公园和犀城广场，人文及自然景观优越 茶陵县城市民广场——犀城广场距本项目仅数百米，背靠茶陵烈士公园，接受茶陵独有的红色文化洗礼，拥有优越的文化氛围及自然景观。 对策： 公园是