房地产行业(开发企业)信用评价指标体系.doc

附件3 房地产行业（开发企业）信用评价指标体系 一级指标 二级指标 三级指标 权重 指标说明 评价标准及评价方法 1． 企业客观信用能力20分 1.1 经营年限 2分 经营年限是企业建设与成长的年限，一定程度反映企业信用建设，两者正相关。 企业经营年限10年及以上得2分；8-10年（包括8年）得1.5分，5-8年（包括5年）得1分，3-5年（包括3年）得0.5分，3年以下不得分。 1.2 注册资本 2分 该指标反映公司法人的财产权，也是企业从事经营活动承担债务责任的基础 企业注册资本/本级资质要求最低注册资本，比值大于2得2分，1.5-2之间（包括2）得1.5分，1-1.5之间（包括1.5）得1分，等于1得0.5分，小于1不得分。 1.3 银行资信等级 2分 银行主要关注企业能否按时还本付息，主要考查财务、管理及项目情况等，直接反映企业对银行的信用能力和履约情况。 由企业提供银行信用等级证明，AAA级得2分，AA级得1.5分，A级得1分，B级以下不得分； 若银行等级标准不同，按上述标准折算。 1.4 开发能力 1.4.1近三年开发面积 2分 该指标主要依据企业资质等级考核企业近三年的开发能力。 企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。 1.4.2上年开发面积 2分 该指标主要依据企业资质等级考核企业上一年的开发能力。 上一年开发面积/本级资质要求的最低开发面积，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。 1.5 人员素质 1分 该项指标主要是根据企业的资质等级，考察企业管理、技术人员专业结构配置是否合理。 专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的，得1分，不符合的不得分。  一级指标 二级指标 三级指标 权重 指标说明 评价标准及评价方法 1． 企业客观信用能力20分 1.6 财务信用能力 9分 1.6.1 偿债能力 3分 偿债能力是反映企业财务状况的重要标志可以企业持续经营的能力和风险，有助于对企业未来收益进行预测 长期偿债能力考察产权比率；短期偿债能力考察现金流动负债比和流动比率。 根据国资委发布的房地产全行业财务水平，产权比率、现金流动负债比和流动比率每项优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。 其中，产权比率=负债/所有者权益，流动比率=流动资产/流动负债，现金流动负债比=经营活动现金流量/流动负债。 1.6.2 运营能力 2分 运营能力是指企业基于外部市场环境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小 主要考察应收账款周转率和存货周转率。 根据国资委发布的房地产全行业财务水平，存货周转率和应收账款周转率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。 存货周转率=销售收入/平均存货余额，应收账款周转率=销售收入/平均应收账款（加权平均）。 1.6.3 发展能力 2分 发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力 主要考察近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率。由于下一年度的增长是建立在上一年度的基础上的，即相当于复利的概念，故采用几何增长率。 根据国资委发布的房地产全行业财务水平，近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。 近三年平均增长率采用几何增长率计算。 1.6.4 盈利能力 2分 盈利是企业承担的对所有者的第一责任，只有企业盈利才能保障所有者的利益。 主要考察近三年企业平均总资产收益率和近三年净资产收益率。 根据国资委发布的房地产全行业财务水平，每项指标优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。 总资产收益率=净收益/总资产，净资产收益率=净收益/所有者权益。  一级指标 二级指标 三级指标 权重 指标说明 评价标准及评价方法 2 企业经营信用情况 45分 2.1 企业开发前期信用 10分 2.1.1 土地运作信用 4分 该指标主要反映企业与政府之间有关土地方面的信用情况，着重考察企业是否按程序获取土地，按合同履行义务。 企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序的，根据实际情况，每项目扣0.5-1分，累计扣满4分为止，但若下列3项违规事项均发生，则2.1项不得分： ①在土地招拍挂过程中，未严格遵守程序；②中标后未按合同按时足额支付土地出让金；③未按土地出让合同按时按规划开发。 2.1.2 规划许可信用 2分 该指标反映企业在规划许可过程中的信用情况，主要考察企业相关证书的规范办理情况。 企业近三年在办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证