房地产专业知识_2.docVIP

- - 房地产专业知识部分 一、房地产基础专业知识 1、 什么是房地产 答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 1） 土地 2） 建筑物 3） 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典权等。 2、什么是土地所有权？ 答：土地所有者在法律规定的范围 权. 2、土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的 出让：从国家有偿取得使用权， 4、什么是土地使用权出让？ 答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市 土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让 金的行为。 问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。 - - 5、、土地使用权出让方式怎样？ 答：有招标、拍卖及双方协议的方式。协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使 用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）； （商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式。） 协议：又称定向协议，放开公司向土地局提出申请，经批准后，房产公司于土地局协商地价，使用年限，使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同 拍卖：在规定的时间内，地点有代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦交出低价，有诸多公司轮番加价，报价最高者获得 招标：土地局向多个符合条件的房产公司发出投标邀请，房产公司以书面招标的形式竞标，土地局招标小组择优而取 挂牌交易：在一定期限内（不少于一个月）将该宗土地的交易条件写在牌子上挂于土地局，有房产公司填写报价单，申请交易行为 土地出让合同的分类：分三种： A《划拨土地使用权补办出让合同》 B《宗地出让合同》房地产开发项目使用 C《成片开发土地出让合同》-开发以工业项目为主的工业园 6、土地使用权转让及方式？ 答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。 注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。 （出让和转让的区别：交易双方，方式不同，出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。） 7、土地分类： - - a、开发利用：生地、毛地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用 地、绿化用地、特殊用地等； 生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地。 8、土地使用权出让的年限及规定？ 答：1）土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为： ? 居住用地70年 ? 工业用地50年 ? 教育、科技、文化、卫生用地50年 ? 商业、旅游、娱乐用地40年 ? 综合或其它用地50年（政府机关、军队、教堂） PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行； 2）土地使用年限到期后如何处理： a、国家有权无条件的收回该土地； b、建筑主体经质控部门检验后不属危房； c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。 PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回； 9、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。 地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权； - - 地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的 权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供 便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。 抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限土地使用权的有偿划拔、转让； b、土地开发；