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房地产销售基本知识 及管理规定 房地产专业术语 城市商品房预售管理办法 售楼员基本守则 销售现场管理 《售楼员培训》 12---32 2 3---4 5---7 8---11 1 房地产专业术语 培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员 关 键 词：术语 主要 用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业 1．用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围地下室：房间室半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度/3且不超过1/2者。 2 城市商品房预售管理办法 （1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改lt;城市商品预售管理办法gt;的决定》修正） 第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华 人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正 在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品预售管理； 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域3 第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品 房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。 第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期 纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 第十五条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政 管理部门可以根据本办法制定实施细则。 第十六条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第十七条本办法自1995年1月1日起施行。 二、建筑面积的计算原则 1、计算一半建筑面积的范围 ? 建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。 ? 有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的 一半计算。 ? 未封闭的凸阳台、柱廊，按其水平投影面积一半计算。 2、建筑容积率的计算 建筑容积率＝（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率+地面以上建筑面积/建设用地面积 三、土地使用权 70年土地使用权是否意味只有70年产权 在与销售方签订的买卖合同中一般都有条款注明，即房屋所占用土地的使用年为地一般为70年），但是，70年的土地使用权并不意味着购房人只有70年的产权。 据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产买卖是指房屋所有权。所以，在权期满后，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定，“土地出让合同约定的使用年限届满”，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重机关报使用权让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 4 售楼员基本守则 培训对象：售楼员 关 键 词：守则、合作、行为规范 主要 用：熟悉开发企业的基本规章制度，建立一支遵章守纪的高效售楼团队。 一、基本素质要求 1．良好的形象、诚恳的态度、热诚的服务、机敏的反应、坚定的信心、流畅的表达、积极的进取 2．员工工作应积极主动，要勇于负责。做好自己的职能工作，同时应主动协助其他同事的工作，任何事情应做到有始有终； 3．员工应追求团队精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情况，相互信任，注重整体利益； 4．公司职员应主动提高、完善自身的专业水平，关注市场动态，捕捉市场信息，对外注意自身形象，不得向外透露有关公司业务的商业机密； 5．员工工作要追求效率，遇到问题应尽快处理，能不过夜的事情不要拖到第二天。 二、基本操作要求 1．按公司规定时间正常考勤，保持公司整洁形象； 2．虚心诚恳，认真负责，勤快谨慎，绝对忠诚； 3．严守公司业务机密，爱护公司一切工具及设施； 4．主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管汇报； 5．业绩不靠运气而来，唯有充实自我，努力不懈，才能成为成功者； 6．经验是从实践中积累而来，对任何上门顾客均应视为可能成交之客户而予以热情接待； 7．同事间的协调和睦与互相帮助，能营造一个良好的工作环境，并提高工作效率； 8．凡公司刊登广告日，任何业务人员不得请假，必须无条件全部到位工作。 三、基本纪律 1．所有员工应当遵守国家各项法律、法规。做一个合格的公民； 2．所有员工应热爱公司、热爱公司的事业。并珍惜公司的财产、声誉、形象； 3．员工除正常休假外，必须准时上下班，不得迟到、早退； 4．