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房地产开发项目转让的条件及手续 房地产开发项目转让的条件及手续 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。在我国的房地产管理法及上海市房地产转让办法中均无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据１９９８年７月２０日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日①项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续； ②项目土地使用权的变更登记手续； ③房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理； ④建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理； ⑤其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。 房地产市场上最早于1992年就出现了转让房地产开发项目的交易行为，但由于国家房地产管理法规不健全，政府也未对这一新的交易形式及时加予规范和管理，因此项目转让交易活动曾一度处于无序状态，房地产开发过程中存在的诸多问题在房地产项目的转让和收购中往往矛盾和问题暴露的更为集中和明显。 一、房地产开发项目转让的前提条件 在房地产业兴起和发展的前期，房地产开发项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对房地产开发项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。1994年我国出台《中华人民共和国城市房地产管理法》，1998年出台《城市房地产开发经营管理条例》，虽然其中都只是原则性规定，但为我国房地产开发项目转让确立了法定的条件和标准。 在笔者办理的某项目转让案中，投资方通过与当地政府签订土地开发协议取得了某景区的整体开发和建设权利，包括1万亩的土地及4000亩水面的租赁权，并授予项目公司在土地出让方面的优惠权。其后，政府为项目公司办理了3000亩土地的出让手续并依法取得规划批复。至项目拟转让时，该项目上尚有部分土地租金未支付；水面租金由于是分年度支付亦尚未支付完毕；另有少许土地出让金未支付，因此未取得该部分土地的国有土地使用证。这种情形下的项目转让是否具备了房地产开发项目转让的基本条件呢？ 根据我国《城市房地产管理法》及实践中的总结，房地产开发项目转让应具备四个前述条件，它是审查认定项目转让行为是否有效的基本要件： （1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后做自用情形的除外，该条件可通过受让人 指定有房地产开发经营资质的公司受让项目予以规避）； （2）转让方已按照出让合同约定支付全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、 红线图（转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式）； （3）已作了一定的投资，三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套 设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成； （4）己取得建设工程规划许可证和施工许可证，完全具备开工以上的条件。 二、房地产开发项目转让的方式 当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）的项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。 第一种是房地产开发项目的转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规主要是房地产法、规划法和建筑法；其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐，但房地产开发项目的转让只是项目的开发主体变更，