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综合用地价格如何合理确定 ——浅谈基准地价系数修正法在评估中的运用 如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题，本文以商住综合用地为例，并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况，说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。 平面综合用地的地价评估 对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地，可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行功能分区(商业、工业、住宅等)，利用基准地价系数修正法分别评估各功能区地价，将各区地价相加即得到宗地总地价。 垂直综合用地的地价评估 垂直综合用地主要以综合楼的形式出现，运用基准地价系数修正法评估综合用地的关键在于评估综合楼的地价，城市中较典型的有商住综合楼、商业办公综合楼等。例如，某商住综合楼1-3层为商业用途，建筑面积3000平方米，4-10层为住宅用途，建筑面积为7000平方米。区域基准地价为商业每平方米4000元，住宅每平方米1000元。商业用地容积率为 3时，修正系数为2；住宅用地容积率为7时，修正系数为4，容积率为3时，修正系数为 2．3。 先计算综合楼的商业用地地价及该综合楼全部为住宅时的住宅用地地价，再计算该综合楼 1-3层为住宅时的住宅用地地价。 商业用地地价(1-3层)＝4000×2＝8000 (元／平方米) 住宅用地地价(1-10层)＝1000×4＝4000 (元／平方米) 住宅用地地价(1-3层)＝1000×2．3＝2300(元／平方米) 该综合用地地价＝8000＋4000－2300＝9700(元／平方米)(这里只考虑容积率修正，其他因素修正忽略不计。) 运用基准地价系数修正法评估综合用地，主要的分歧在于综合楼用地的评估，在实际操作过程中需要评估人员根据当地的实际情况具体分析，并结合其他地价评估方法来获得综合用地的客观合理价格。 综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期综合用地价格的评估 　　土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。 　　由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。 　　用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。 　　一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。 　　另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 分算法 　　分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。 　　具体方法是：按照该宗地块