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购房贷款的决策问题 摘要： 自2000年以来，房地产价格持续上涨。从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的。第一、良好的经济基本面推动了房价的上涨；第二，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛；第三，成本是推动房价上涨的内在因素；第四，结构性矛盾未得到根本解决；第五，影响房价上涨还有其他深层次因素。 所以，越来越多的中国人开始选择通过购房贷款来解决购房问题。 正文 一、当前的购房贷款方式： 当前银行主要提供的购房贷款方式有以下几种： 个人住房一手房按揭贷款 个人住房二手房贷款 个人住房公积金委托贷款 个人住房组合贷款 个人自建房贷款 个人房屋装修贷款 加按贷款 转按贷款 二、正在采用购房贷款的人群及特征 通过问卷调查（抽取其中50份）我们可以发现 采用购房贷款的购房者工资分布比例如下： 对当前的购房贷款形式的了解比例如下： 申请贷款额度时是否充分考虑了还款能力： 是否对要承担的利息支出进行过精确计算： 是否会拖欠还款： 是否担心无法偿还贷款： ◆“量入为出”申请房贷 调查显示，这些贷款购房者在申请贷款额度时大都充分考虑了还款能力。66%的人对将要承担的利息支出进行过精确计算，70%的人能够按时还款，有24%的人会偶尔拖欠，还有6%的人经常拖欠还款（这些人多为收入较低者）。 银行按揭与家庭收入之间的平均比例为0.37，这一比例比理财专家建议的“月还款额不应超过家庭总收入的三成”略高，说明人们理性地权衡了收入、还款额和生活负担之后，尽量选择好一点的房子 还贷：压力与动力并存 调查显示，68%的人“很担心”或“有时担心”不能还清按揭贷款，74%的人认为按揭贷款“有一些压力”。但多数人认为，适当的压力会催人进取，提高工作效率，可以帮助人们获取更大成就。 通过调查，我们还发现，目前由于房价上涨过快，泡末现象严重，限制了很多人购房的能力，多数人都对房市持观望态度，希望房价能有所下降。 构建购房贷款的模型 假设一先生年收入为10万元，预计收入成长率3%。目前净资产15万，40%为储蓄首付款与负担房贷的的上限，打算5年后购房，投资回报率10%，贷款年限20年，利率以6%计。他的净资产中负担首付比例上限为40% 那么，届时他可负担的房价为： 首付款=10万*40%*6.11+15*1.611=48.6万元 贷款部分=10*1.1569*0.4%*11.47=53.2万元 因此可负担的房价=48.6+53.3=101.8万元 设月供X元，银行贷款月利率为0.5% 1个月后所付款连同利率之和为X（1+0、005）=1、005X （元） 2个月后所付款连同利率之和为1、005X（1+0、005）=1.005 X （元） 3个月后所付款连同利率之和为1.005 X（1+0、005）=1.005 X （元） ……依此类推 20年后所付款连同利率之和为1.005239X （元） 另一方面，53.2万的贷款从起贷日开始 1个月后贷款连同利率之和为53.2 1.005 （万元） 2个月后贷款连同利率之和为53.2 1.005 （万元） 3个月后贷款连同利率之和为53.2 1.005 （万元） 10年后贷款连同利率之和为53.2 1.005240 （万元） 按分期付款中的规定，各期所付的款额连同到最后一次付款时所生的利息之和等于贷款额及起贷日到最后一次付款时的利息之和。 由此可得下列关系式： X+1.005X+1.005X+1.005X+…+1.005239 X =53.2 1.005240 1-1．0052401-1．005x=53.2*1.005 1-1．005240 1-1．005 解得X=0.3811万元=3811元 即每个月应付款3811元。 10年实际付给银行130680元，相对10万元贷款，多付出30680元 购房贷款专家建议及点评 在过去的2007里，为了降低房价，央行不断加息。不少已贷款的百姓担心自己的还贷能力。所以，多家银行的房贷专家建议，在目前的形势下，使用等额本金还款方式受利率变动的影响比较小。因此，在利率不稳定的前提下，购房者应该选择等额本金的还款方式。 购房抵押贷款的型态选择 对于现在有房贷负担的人来说，每月摊还的房贷本息支出可能是月现金流量中最大的一笔支出可能是月现金流量中最大的一笔支出，有时甚至占月总收入的1/3~2/3。因此，在我们在介绍的规划时，就强调购房者应该十分注意房贷的负担能力，并按照房贷负担能力的高低来选择与其相应的房贷种类。 如果个人/家庭每月的现金结余仅可勉强凑足房贷本息的平均摊还额，没有能力提前还贷款，那么就应该选择利率