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第二部分 市场调研培训教程 房地产与房地产业 房地产的概念和分类 房地产的概念： 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： 土地：指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体。 其他地上定着物：指固定在土地或者建筑物上不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会造成土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的破坏，或者使土地或建筑物的价值受到明显损害的物体。 房地产的实物、权益和区位 实物：房地产中看得见、摸的着的部分，例如建筑物的结构、设备、装修、外观等。 权益：房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。例如：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 区位：地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围景观、环境，在城市或区域中的地位等。其中距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 房地产的分类： 按照不同的标准，房地产可以划分为不同的类型，在此按照用途，将房地产划分为以下类型： 居住用房地产：例如一般的多层民宅、别墅物业等； 生产用房地产；例如一般的工业厂房； 经营用房地产；例如一般的商铺、写字楼等； 行政用房地产；例如政府办公大楼等； 其他专用房地产； 房地产的特性 房地产位置的固定性： 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产在位置上的固定性使房地擦和你的使用受到了地理位置的制约和影响。 房地产地域的差别性： 房地产地域的差别性使得每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同类型的住宅，或者同一栋楼的同一层中的单方房屋价值有所不同。 房地产的高值耐久性： 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年甚至上百年。房地产产品作为消费品的价值也是比较昂贵的。 房地产的保值增值性： 房地产的保值增值性是由城市土地的性质所决定的。土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格在一定的国家政治经济形势稳定的情况下呈上升趋势。 房地产的用途多样性： 用途的多样性主要是空地所具有的。土地上一旦有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。但多数土地就其本身而言，可以为多种不同的用途所用，如林业、农业、道路、工业、居住、办公、商业等。 房地产业 房地产业的概念： 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。包括： 土地开发和再开发； 房屋开发和建设； 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等； 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁和抵押等； 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设备和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业既密切联系又有区别。 建筑业隶属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 一般将从事房地产开发和经营的企业称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承包商。 房地产市场的分类 在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。 房地产一级市场 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部分将城镇国有土地或农村集体用地用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以用生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和　出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。 房地产三级市场 是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。 当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有