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为何北京的调控目标成为全国楼市调控的亮点 李年君 一、新闻背景 今年1月26日国务院发布的房地产调控政策新“国八条”要求：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 3月28日，上海于公布房价控制指标：2011年全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。据相关数据计算，这一涨幅在8%以内。 3月29日下午，距“新国八条”要求的公布2011年度房价调控目标的大限只剩两天，深圳公布：2011年全市新建住房价格指数涨幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。据相关数据计算，这一房价涨幅应在10%以内。 3月29日晚上9点，广州公布2011年度新建住房价格控制目标：当年度房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。据相关数据计算，这一涨幅应为11%以内。 ?集合其他更多的城市，其公布的房价控制指标均为 “只涨不跌”的 “涨价目标”。 而出乎所有人意料的是北京。北京市在3月29日深夜22：40左右宣布今年新建住房价格控制目标是：“新建普通住房价格与去年相比稳中有降。” 这使北京成为惟一一个提出房价下降目标，而不是涨幅为目标的城市。 二、北京调控目标成为全国楼市调控的亮点剖析 1、北京“目标”更能体现中央政府的要求 根据广州市房管局的数据，2010年，广州全市十区一手住宅成交均价为13107元每平方米，环比上涨38%，如果按照广州今年的年度GDP与居民人均可支配收入增长11%的目标预期，今年房价控制目标上涨幅度还可以涨11%以内。根据深圳“十二五”期间GDP增速为10%，人均可支配收入与此同步，则深圳今年的房价上涨幅度还将涨10%以内。根据上海在年初设定的年内8%的GDP增速，人均可支配收入与此同步，则今年的房价上涨幅度还将涨8%以内。由此可见，一线城市的上海、广州和深圳政府出台的房价控制目标疑似一种涨幅目标，作为这种责任的体现，很难让百姓和政府满意。 　作为房价上涨压力更大的北京，明确今年新建住房价格控制目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。北京市把市场细分成了保障性、夹心层和高档，这三块用不同的方法，形成了一个比较能够循环的理性体系，而不是笼统地讲房价与DP增速和人均可支配收入挂钩是多少。因为老百姓不关心什么GDP和人均可支配收入，更关心的是我能不能住得上、能不能买得起，即便不买，我能不能改善居住。北京“目标”更体现中央政府“国八条”要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展责任的要求，老百姓也能明白。 2、北京“目标”展示了政府将房价控制在合理水平的决心和行动 北京的房价之高和影响之大在全国是少见的。为此，北京市政府不断采取措施进行引导，但总体收效不大。对此，2011年02月16日，北京出台楼市调控15条细则，明确外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责。联动效应也让整个市场价格平抑效果明显。对于京版国八条调控细则所带来的影响，中国房地产研究会副会长顾云昌他表示，国家的国八条也是最严厉的一个调控政策，北京市的《15条细则》政策是更加严厉的。此次，北京进一步明确了“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。按照市政府解释，“稳”主要是要将价格稳定在去年的水平，今年住房用地供应中，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，并且推行“限房价、竞地价”等方式，抑制居住用地价格的非理性上涨。至于“降”，则将通过严格执行限购等各项调控政策措施，抑制投资投机性购房需求，对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目，促使房价回落到合理区间。今年，北京市将继续多措并举，进一步巩固和扩大房地产调控成果，并区分不同的住房需求实施针对性的调控措施。解决中低收入家庭住房困难，主要是靠抓住房保障：今年本市将进一步扩大住房保障规模，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，竣工保障性住房10万套，并且优先重点保障廉租家庭；大力发展公租房，今年筹集公租房房源6万套以上，通过廉租房和公租房，争取逐步覆盖各类保障家庭。满足群众刚性自住和改善性需求，主要是通过市场上的新建普通住房解决。新建普通住房是指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房，其中以90平方米(含)以下住房为主，包括普通商品房和保障性住房。结合北京15条以及最近公布的房价控制目标，可以很明显地看出来北京在楼市调控中的目标侧重于保障