六安市西都时代广场的营销策划执行报告.docVIP

中国.安徽 西都时代广场 营销策划执行报告 深圳智业咨询顾问公司 二○○三年十一月 目 录 第一部分 项目定位 1.1项目分析 1.2项目定位 1.3项目定价 第二部分 物业发展建议及投资分析 2.1物业发展建议 2.2客户投资分析 第三部分 项目营销推广计划 3.1项目营销推广 3.2入市准备 第四部分 销售推广及现场实施 4.1营销总体战略及目标 4.2销售推广步骤 第五部分 招商营销推广及管理 5．1经营管理模式介绍 5．2经营管理模式选择 附件：筹码认购介绍 璀璨繁华 光荣梦想 西都时代广场 创造财富神话的梦想乐园 庞大的产品企业王国殿堂 精英才俊的族群部落 百姓消费的理想殿堂 我们有幸参与见证 有幸加入这场伟大的建设 有幸见证一地产开发商的飞跃 我们怀着激情梦想 渡过一个又一个激辩理性的深夜 那灵气活现的建筑隽秀挺拔 不仅傲然屹立在皖西路 更打动百万六安人的心 也是我们个人职业生涯光荣的丰碑 我们的思考 思考1：面临六安商业的市场，我们的项目该如何突围而出？ 思考2：我们该如何参与现实与发展中的六安市场竞争？我们采取何种现实可行的竞争模式？我们将以什么样的形象展示在六安人民面前？ 思考3：要解决销售的问题，必须首先解决经营的问题。经营的问题解决在于引入正确的经营定位和商家选择，从而确立项目独特的、良好的商业形象及美好的商业预期，进而使高额投资收益成为可能。 我们该选择怎样的经营定位并引入什么样的商家？ 能获得投资者的认同吗，能具有长久的经营发展生命力吗？ 思考4：该如何组合业态，如果是一种常规业态组合，本身这种组合就不具有核心竞争力，很容易被模仿、被超越、被淹没，作得好充其量只是平分秋色。如何形成鲜明而独特的个性业态？ 思考5：操作本项目是“应景之作”还是“立意深远”？这是本项目的“操作态度”的确认。在战略上采用“常规兵团作战”还是“集团军”作战？ ——战略意图的差异、重视程度差异、投入资源差异、决心的差异。 ——在战术上采取“正统策略”还是“侧翼战策略”？ ——思维上的差异、风险上的差异也将导致项目系统成功几率。 思考6：商业定位是建立在“局域市场、区域市场或市级市场”何种假设前提下？这是本项目的“市场地位”确认。这取决于对六安市和项目区域和局域市场商业现状及未来的正确判断，取决于对项目现阶段任务及未来前景的判断，取决于发展商操作本项目的信心与决心，同时也是对营销策划的考验。 思考7：商铺该如何全面推广？这也是本项目的“操作地位的确认”。如果在项目整体销售前能就经营发展的方向进行科学决断，那么这样会给整个项目销售带来巨大的推动力！这涉及到整体的工作程序的差异：前期的工作准备、后期营销执行模式、侧重点的差异；资源分配差异；服务与被服务对象的差异等。 思考8：如何快速实现销售？在策略上、在战术上如何创新？ 经过不断的思考论证，我们的结论逐渐清晰： 高端定位迅速突围 ——市级核心市场定位，引进品牌实力商家经营发展 创新销售 ——临街直售商铺+进层产权商铺=复合式销售模式 创新推广 ——品牌营销贯穿始终，注重民意公关活动为先，媒体运用并重 第一部分 项目定位 1.1项目分析 1.1.1项目概况 项目地块 项目地块范围内东南角最高，皖西路由东向西渐低，高差约2.75M，而北侧九敦塘路最低，南北高差约4M。 项目规划 主题思想明确，平面各项功能设计合理、空间的塑造及城市立面的效果较有冲击力，有成为繁华街区的标志性建筑的充分条件。 本方案的主题思想是塑造整个六安市乃至整个安徽的顶级商业中心。因此，对人流、车流的选择，顾客购物的心理，与城市环境的交融等等都进行了精心设计，力求形成良好的城市景观，以繁荣六安市的消费氛围与提高六安市的城市品味。 经济技术指标 总用地面积： 14323M2 净用地面积： 11925M2 建筑总占地面积： 8091M2 总建筑面积： 29326M2（不包括地下室面积） 地下室面积： 9150M2 建筑密度： 67.8% 容积率： 2.459 城市道路占地面积： 2196M2 内部道路占地面积： 1377M2 中心广场面积： 930M2 绿地面积： 973M2 停车位： 82辆 项目区位 交通区位 位于六安市主要的商业街----皖西路上，并临近城市主干道----皖西路与解放路的汇集口。 西临百货大楼，东临商之都。 北面是风景秀丽的人工湖----九敦塘。 经济区位 属最繁华的商贸区，随解