东方国际广场酒店公中寓（7号楼）营销方案.docVIP

东方国际广场酒店公寓（7号楼） 营销方案 题记…. 鉴于昆山市目前的房地产发展形式，为了使东方国际广场酒店式公寓项目能快速达到骄人的销售业绩，使开发商的资金快速回拢，准确时机打入市场，邦迪公司项目组就2006年国家房地产政策和市场进行了研究和分析，对项目营销的具体工作进行了统筹和安排，也希望开发商各位领导对方案及时审批和探讨，尽早给出意见，以便及时进行调整，准确把握市场机遇，抢占市场先机！ 此方案为工作计划方案,具体实施还需要论证! 第一部分 昆山房地产市场动态 一、2006年昆山房地产总体开发经营情况 ☆ 2006年昆山总开发面积为1057万平方米，比上年增长7.62% ☆ 新建商品住宅679.8万平方米，比上年增长9.24%。 ☆ 新增各类房产可预售面积467.42万平方米，比上年增长12.3%，完成合同备案400.7万平方米，比上年增长21.6%，以此可以看出，今年商品房的销售面积大幅提升。 ☆ 各类商品房均价为3847.93元/平方米，只比上年增长了8.36%，涨幅较为稳定，从中可以看出2006年频繁的政府宏观调控政策对于房地产市场的调控和规模效果已经初步体现，而昆山作为一个发展中的城市，外来人口日益增多，刚性需求逐渐加大，商品房价格的平衡上涨也不难理解。 邦迪总结：总体而言，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控的影响已逐渐淡出市场，在目前的市场环境下，本项目要赢得市场，就必须在产品质量和品牌推广上努力。 二、2006年房地产宏观调控政策一览 时间 政策 主要内容 2006年4月28日 房贷利率再次上调 购房利率成本增加，标志调控卷土重来 2006年5月17日 国六条出台 加强全面调控，新一轮调控大幕开启 2006年6月1日 九部委六一新政 90平米，双70%，二手房营业税 2006年7月13日 《关于落实新建住房结构比例要求的若干建议》 明确90平米，双70% 2006年7月20日 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 限制外资（非房产企业）购房，外国人在华居住满一年方可购房 2006年7月26日 个人转让住房缴纳个人所得税 控制投资投机购房二手房交易税 2006年9月4日 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 统一土地出让标准 2006年9月7日 建设部等开展房产交易秩序专项整治行动 整治房地产市场秩序 2006年10月9日 国土资源部土地利用清查 清查全国土地利用情况 邦迪观点：根据对2006年的国家房地产政策宏观调控进行分析，在2007年“90-70%政策”的实施是主流政策方向，在未来的市场上小户型面临着更多的机遇，会有更多的小户型公寓和酒店式公寓出现，在昆山同样也是，但这也意味着会有更多的潜在的竞争对手出现，也就是说东方国际广场也在这个市场的竞争之中。 三、昆山楼盘2006年促销宣传活动 昆山近些年的房地产行业，广告营销越来越具有举足轻重的作用，和前些年的市场环境不同，现在的楼盘，不进行品牌先期的宣传和推广是难以想象的，而聚集人气，吸引眼球是开发商的首要任务，无论是价格上的优惠，促销活动乃至赠送礼品，只要能够吸引购房者，开发商总是不遣余力，乐此不疲，合理有效的促俏活动和促俏方式，自然能给开发商带来极大的收益，包括品牌知名度的提升以及具体销售的红火。 2006年度大型促销活动一览： 楼盘名称 促销活动内容 举办时间 备注 世茂·蝶湖湾 大型文艺晚会，国际巨星费翔助兴献唱 2006/08/19 明星效应 世茂·蝶湖湾 购买叠加别墅参与宝马轿车抽奖 2006/10/01 实物诱惑 星河·金色港湾 昆山首届美食文化节 2006/07/01 文化活动宣传 半岛·玲珑花园 时尚摄影大赛 2006/11/10 文艺活动宣传 华敏·世家花园 君豪酒店举行世界十大名表展 2006/10/28 文化活动宣传 时代中央社区 房展会大型歌舞、音乐表演 2006/05/01 现场招揽人气 东方丽池 首付8800元起 2006/10/01 低首付 景枫嘉苑 两房两万，三房三万 2006/03/28— 低首付 佳盛花园 按约定条件签约付款，每平方返还200元 2006/10/01 价格 环湖佳苑 团购活动享受98折优惠 — 团购 罗马假日 2006圣诞游园会 2006/12/25 节日活动 自由都市 建星体验之旅 — 品牌体验 鹿澄天地 购房赠送中央空调和热水器 — 实物赠送 第一阶段 各项工作准备期 第二部分 各阶段工作计划 为了使项目在预期时间内顺利开展销售工作，达到有条不紊的工作程序，我司项目组将按步骤计划各阶段的工作重点，并予以遵