东龙世纪花园市场定中位策划.docVIP

第二部分：市场定位策划篇 总体规划设计建议 市场是检验产品的唯一标准。 经过深入的楼盘走访和市场调查，结合本案地块的先决条件和市政规划方案的涵盖以及区域内楼市状态特征、发展趋势、置业需求等，得出“东龙世纪花园”项目的项目规划定位及发展构想。 项目概况 该项目位于武昌小东门紫沙路，西眺凤凰山，北临沙湖，南接民主路，东至洪山广场，是目前武汉市内环最大的康居住宅小区。二期星河居由四栋高层和三栋多层共同组成，以中心绿化景观为核心，力争做到创“东龙”品牌，以“品牌公司体现品牌价值”。 项目技术参数： 序号 项目 单位 数据 1 总占地面积 平方米 3348．28 2 总建筑面积 平方米 25880 3 容积率 2．12 4 绿化率 % 38 5 栋数 栋 7 目前“树企业形象，创品牌楼盘”对开发商来说，不能只停留于一句口号，或大力宣传包装与渲染上。它是一个综合实力的结合，必须具有品牌的房屋质量、品牌的物业管理、品牌的绿化园林景观、品牌的智能化系统、品牌的开发商的实力等多方面的综合能力，做为强力的后盾支持，让小区品牌形象的树立“名至实归”。一个小细节上不到位都会影响品牌的整体树立。 楼盘想创品牌，总规划设计上必须做到“秀外惠中”。秀外－合理布局，自身特色、房屋建筑外观与景观园林美观大方；惠中－小区内部智能、配套、物管、房屋建筑品质不断提升。 客观来讲，东龙这个项目具有较多品牌楼盘的必要条件。优良的房屋质量、贴心关爱的物业管理、高标准的智能化系统、强大的开发商实力，在“众优”之中，绿化园林景观设计上却缺乏生气与表现手段的空洞无力，让人未免有一种“美中不足”的缺撼。 提高产品综合素质中，园林规划必须在项目总体规划建设中显示楼盘自身特色，扬长避短，以创造性思维挖掘项目内在潜力，赋予项目鲜明的个性，与众不同的魅力。 围绕“东方之龙”的个性形象塑造这个主题，使之具体化、实体化，是对项目销售与品牌建立起决定性作用。策划的目标是将二期项目建成一个有特色的新概念楼盘，达到这一点，需要各方面的支持与规划设计整合。东龙品牌更为突出，我公司建议在小区规划方面重点放在园林景观上。万科北京地产公司总经理林少洲曾有这样一段言论：商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目，景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益，设想如果为小区多花50元/平方米的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多售250元，其间利弊开发商自可权衡。林还指出，随着个人购房率每年攀升，环境设计将在未来的住宅市场竞争中扮演重要的角色。 一期小区内的园林设计仍停留在康居、便民的基本水平上，使一个高品质的楼盘在品牌形象的塑造上受到一定程度的影响。 目前就开发商提供的二期规划图及我公司的现场实地探查来看，项目在户型配比及设计、智能化系统、物管等方面均有领先其他楼盘的优势，有待与贵公司进一步进行商讨，在此就不提出相关建议。但小区园林规划还停留在几年前武汉景观设计的水平上，一个中心小花坛，加入一定的小品景观，没有形成自身特色。而目前武汉市购房群体仍处于感性购房阶段，他们对于小区内的景观环境和开发商的品牌效应都很注重。鉴于二期项目基本规划现已初步定形，我公司对开发商在小区内部细节、质量上所做的细致工作表示由衷赞赏的同时，在总体规划上提出以下建议供参考： 在小区内注入“飞龙在天”（把小花坛改建龙形雕塑，体现小区的大气风范）、“龙施雨沛”（在小品中加入水景景观）、“九龙盘地”（在小区绿色景观区加入龙形小径）细节景观。一方面龙为吉祥之物，也为应合“东方之龙”之意可塑造“东龙”品牌形象，提升文化内涵；一方面龙的形象与整个小区大气、稳重的建筑风格亦非常吻合。 水景具有极佳的审美效果，能满足人们爱美的需求，水景也是高尚住宅的必备条件，古代所谓“无水不成园”，就肯定了水是住宅的血液。小区有水就有了灵气，水对提升居住品质作用不小，适当的水景构造能丰富空间环境，让小区有回归自然的感觉，同水为聚财之物。小区内以“水”为主要景观塑造对象，融入“龙依水而居”的文化诉求。 本项目外立面以稳重风格见长，大气中显露出帝王风范，在整个项目的风格定位与色彩定位上，建议灰色为主要色调。在小区园艺景观上沿用一期建筑风格，达到和谐统一，也有利于扩大品牌效应。在三色砖的调色方面，加大亮度配比，为整个楼盘注入更强的时代气息。 灯光效果也是提升楼盘品质的重要工具，霓虹灯闪烁的商业街与小区的亮丽景观有机的在灯光下融为一体。 二、目标客户定位 凭借开发商雄厚以自身的实力和多年的高档楼盘的开发经验，配以得体的营销推广策略，东龙世纪花园塑造定能成为一个品质优良的武汉领军楼盘。且“东龙”已兼有天时、地利、人和之利。开发商与多家专业公司的强强整合，是“东龙”所占“人和”之利；良好的未来政府规划前题是所谓“天时”；楼盘所处的中心地段及其自身高