广西北海和安商港专中项市场分析报告.doc

 广西北海 和安商港专项市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 2003年9月 目 录 第一部分：前言 /2 第二部分：北海市宏观市场调查 /3 （一）、北海市基本概况 （二）、北海经济发展现状 （三）、北海的未来城市规划 第三部分：北海商业市场调查 /9 （一）、北海商圈分析 （二）、海城区商业网点分析 （三）、海城区商业业态分析 （四）、北海商业物业发展现状的分析 第四部分：区域竞争对手调查 /20 （一）、在营项目分析 （二）、在建项目分析 （三）、专业市场分析 第五部分：目标群体分析 /35 （一）、经营者分析 （二）、消费者分析 第六部分：北海商业发展趋势预测 /40 第七部分：项目优劣势分析 /42 （一）、项目基本情况 （二）、项目SWTO分析 第八部分：总结及建议 /48 第一部分：前 言 市场研究通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的商业地产市场的供求状况，项目所在区域同类项目的现状及客户的租赁行为进行调研分析，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和招商策略。 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础，好的市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，“调查”是不可缺少的一环，而“分析”则是最重要的一环。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要。 为此，凌峻机构组成了专项小组对北海市的商业市场进行了为期四天的深入专项调查。项目小组通过对项目地块实地考察，周边环境走访，竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，结合通过各种渠道获得的市场资料和进行对经营商家的访谈，对该项目所在海城区的商业地产市场和商业零售市场作了深入的调查，顺利地完成市场的实地调查工作。 本分析报告是经过我司调查人员对北海市的商业物业及项目周边商业环境进行实地专项调查后，结合和安商港的实际情况而形成。 第二部分：北海市宏观市场调查 （一）、北海市基本概况 北海地处广西南端，北部湾东北岸。西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，西南距越南海防157海里,东南距海口市147海里。市区南北西三面环海。 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），总面积3337平方公里,市区面积957平方公里，2002年年末北海市全市总人口145万人，其中市区人口52万人。 北海市背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越，是西部地区最便捷的出海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海旅游城市之一，既享受东部沿海开放城市的优惠政策，又享受西部大开发的优惠政策，是广西对外开放的龙头地区。 （二）、北海经济发展现状 1、北海市经济发展现已进入加速轨道 北海是西部地区唯一同时拥有机场、深水港口、铁路和高速公路的开放性城市，先后被国家定为沿海开放城市、边境贸易区、国家旅游度假区、经济协作开发区，为北海的经济发展提供了更广阔的发展前景。 各类经济指标实现新的突破,增幅均呈两位数增长, 其中2002年国内生产总值达到138亿元，比2001年增长10.7%， GDP的增长幅度每年均远超全国7—8%的增长水平，显示近年来北海市经济得到持续、稳定的发展，固定资产方面的投资额更达到30%的增长率。 2001~2002年北海市各项经济指标 各项经济指标 2001年 2002年 增长（%） 国内生产总值 124.7亿元 138亿元 10.7 人均国内生产总值 8579元 9465元 10.3 财政收入 10.7亿元 11.6亿元 8.7 城市居民人均可支配收入 7013元 7714元 10.0 城市居民人均消费支出 5406元 农村居民人均纯收入 2265元 2454元 8.3 社会消费品零售总额 37.4亿元 40.7亿元 9.0 城乡居民储蓄存款 80.63亿元 85.8亿元 6.4 恩格尔系数 46% 固定资产投资 19.9亿元 26亿元 30.7 外贸出口 0.8亿美元 1.1亿美元 34.3 从北海各类经济指标发展状况来看，总体经济发展增长较快。而从北海的人均国内生产总值与社会消费品零售总额来看，北海市民的生活水平虽然已实现了跨越性的进步，但政府的财政收入、居民人均可支配收入、人均消费支出和社会消费品零售总额仍处于较低的水平，对北海市商业流通领域的发展存在一定的制约。 根据恩格尔系数定律原则，随着