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太 仓 市 人 民 北 路 地 块 _____彩虹天下项目 可 行 性 分 析 报 告 前言及主要结论 本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分析。 本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代简约、社区景观优美的生态住宅小区。 本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米。规划容积率1.24，建筑密度23.76%，绿化率45%。 本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。 本项目的平均销售价格为2800元/平方米。 可售面积综合造价为2342元/平方米。 本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合理的空间布局和户型配比、注重物业管理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显现社区的前瞻性、如今太仓楼市较火，前景看好。 以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。 基于以上基本结论，此项目开发经营可行。 第一章 目标市场分析 一、区域经济形势 太仓市充分发挥长江岸线的资源优势和滨江邻沪的区位优势，形成了以港兴市的战略特色和开放开发的强劲态势 各项指标 2002年 同比增长 GDP 181亿元 16% 财政收入 15.8亿元 30.30% 固定资产投资额 60亿元 37.90% 合同外资 8亿美元 117.80% 工业增加值 90亿元 16% 农业增加值 15亿元 4.1% 三产增加值 67亿元 12.4% 二、太仓房地产现状分析及发展趋势 房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。 （一）太仓房地产市场分析 开发量分析 太仓市1999年~2002年住宅开发量统计情况如下： 说明： 1、1999年到2000年开发量涨幅较大，原因在于2000年的地块改造工程较多，带来开发量的增长。 2、2000年到2002年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化。 交易量情况分析 2002年全市商品房交易量为24.5万平方米，而从1999~2002年这4年间，全市商品房交易量大约以5~6%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们已经越来越重视居住条件的改善了。 价格及销售分析 从太仓目前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的人杰景典，已经达到了2680元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好，所以价格也较高；而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在2500元/平方米左右，原因在于离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在2200元/平方米左右；对于新区的楼盘来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津华园、中鑫商住楼，均价在2300元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了2580元/平方米，原因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较强，具有一定的品牌优势。小高层的价格都在3000元/平方米以上。 总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段。如太仓一个很不错的楼盘世纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200元/平方米左右。 目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼盘的销售情况都较好。 产品分析 太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面，小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层——华侨房产小高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城南新城区将是高端产品的集结地。 太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在3万平方米左右，新区楼盘占地较大，最大的世纪苑占地为23万平方米。在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂，色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少；在物业管理方面，大多数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有；在智能化方面，大多数小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；