房产金融超市合作、中规划建议书.docVIP

关于建设银行“房产金融超市” 合作、规划建议书 福州阳光家园房产代理有限公司 二OO五 年 五 月 十三 号 第一章 项目概述 一、简述 “房产金融超市”是由建行城东支行主办，阳光家园房产代理有限公司协办，其目的是与阳光家园房产代理有限公司合作，共同构建福州市区内二手房产交易的金融平台，同时也突出建设银行房地产金融专业优势和产品特点，形成乐得家个人住房贷款、再交易贷款、房产抵押综合消费、百易安交易资金托管、代理保险、代理评估、银行卡发卡、资金结算等业务链和产品链，并且巩固和扩大房产金融业务优势和市场份额，促进建设银行发展。 二、项目名称：房产金融超市 三、主办单位：建行城东支行 四、地 点：古田路城东支行名流大厦附属楼2、3层 五、项目规模：面积约3000平方米 六、合作对象：阳光家园房产代理有限公司 七、服务对象：终端消费群 八、市场功能： 主要以二手房为主，附带一手房、尾房； 涵盖与房产业务相关的金融、保险、见证、及相关的法律、咨询等各类服务； 第二章 可行性分析 一、市场分析 福州房地产一手楼的发展趋势 房价稳步增高： （1）、地价上扬 —— ▲ 由于供给减少特别是供需矛盾预期的推动。近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升的相矛盾的情况。加之今年初，国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾，拉动房价上涨。 供给面土地价格上涨和房屋结构不合理也影响了房价增长过快。年以来，国家决定暂停审批土地和严格清理协议出让的土地，这些措施，一方面遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为，另一方面又造成和伴生土地价格更快上涨：一个是土地出让量大幅减少，１－７月房地产开发企业本年购置土地面积增幅比去年同期和今年前２个月分别降低了４２和３８．４个百分点；再一个是土地出让双轨价并轨于其中较高的拍卖价，第２季度，全国土地交易价格增长１１．５％，高出全国房屋价格增幅１．１个百分点，土地价格过快增长推动了房价涨幅的提升。受原材料价格上涨的影响。２００３年以来，原材料购进价格增长逐月加快，到年７月增长１１．８％，增幅比去年同期高６．６个百分点。年６月，与房价直接相关的燃料动力、黑色金属购进价格与同期相比都有不同的增长达９．４％、２１．７％；建筑材料价格增长５．７％，材料工业品出厂价增长１０．３％。 自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。 　　这是国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提出的。《意见》要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 　　《意见》指出，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。发展的五大问题：商行为不规范；管理体系不完善；市场运作难统一；督导体系不完善。两个主要特性：服务模式和专有技 四、综以上各点分析，此项目具有可行性。 第三章 房产金融超市运作重点（规划） 房产金融超市的类型与特点在很大程度上取决于合作商与承租户的组成。在合作商与承租户确定后，还需要根据合作商与承租户的需求和房产金融超市自身的需要，确定他们在房产金融超市的位置，并确定主次、合作重点、经营重点，以促进共同繁荣，给房产金融超市带来最佳经济效益。 房产金融超市作为一个集房产交易和金融服务的大平台，就必定关系到招商、与合作商和承租商之间的合作、管理、场地规划、市场推广等问题。这就产生了必须面对的几大问题：招商、管理、市场推广（做市场）和场地规划。 一、招商 与西方发达国家成熟的市场经济基础和完善而规范的流通体系不同，招商是有中国特色的营销产物和行为，对企业有特殊而重要的意义和影响。然而，在实际经营中，80%以上的企业思想认识落伍，存在严重的招商认识误区。 这是一个招商制胜的时代。从一定意义上说，招商是企业的第一次营销！对招商的认识和操作能力，关系企业的生存和发展。中国企业招商的变革和升级，从根本上说，依仗招商主体的思想更新和认识提高。人最难改变的便是自我意识。商业竞争优势的建立取决于新商业观念与优势商界资源的建立，不断变化的市场环境要求一线商界精英的思想观念及知识结构随时保持与商业趋势同步。在当前的招商环境下，更应该站在这样的高度来