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房地产基本制度与政策考点摘要 第一章 法律基础知识 1、民法的概念 * 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。 财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。 人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。 2、民法法律关系的构成 * 民事法律关系由主体、客体、内容所构成。 1、民事法律关系的主体 民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。这里的“人”包括自然人和法人。在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体。实践中，个体工商户、农村承包经营户、合伙等，也可以参与民事活动而被视为民事主体。一个民事法律关系中至少有两个主体。 2、民事法律关系的客体 民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”。如果客体为物，则习惯上称之为“标的物”。 （1）物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。民法上的物应满足以下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配，三是不包括人体本身，即人不能成为法律关系的客体。 （2）行为。它是指为满足他人利益而进行的活动。如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。 （3）智力成果。它是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。 3、民事法律关系的内容 民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。 3、民事权利的概念 民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的可能性。它包括3个方面： （1）权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动； （2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利； （3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。 4、民事权利的分类 * 根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。人身权是指以人身利益为标的的权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。 根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。支配权如物权、知识产权、人身权等。形成权如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。 根据权利效力的不同，民事权利可分为绝对权和相对权。根据相互联系的几个民事权利中各权利所处的地位不同，可分为主权利和从权利；根据权利是否具有转移性，可分为专属权和非专属权。 5、民事权利的保护 民事权利的保护方法有： 1、公力救济，即权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护。 2、自力救济，即权利人通过正当防卫、紧急避险和自助行为维护自己的权利。 6、民事义务的分类 * 以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。 需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务； 需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。 除了以上分类外，民事义务还可分为主要义务和附随义务，约定义务和法定义务等。 7、民事法律行为 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利的民事义务的合法行为。 民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 8、无效的民事行为 下列民事行为无效： 1、无民事行为能力人实施的； 2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的； 3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； 4、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； 5、违反法律或者社会公共利益的； 6、经济合同违反国家指令性计划的； 7、以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。 9、代理的分类 * 1、委托代理、法定代理和指定代理 委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。 法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。 指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。 2、本代理和复代理 本代理是指基