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【骏城国际】项目策划简报 （康泰佳苑商业部分） 发 展 商：马钢集团康泰置地发展有限公司 行销策划：国中机构 目录 一、项目介绍 3 二、马鞍山概况 3 三、区域规划分析 5 四、商业房地产市场简析 7 五、项目定位 8 六、项目运作方向 13 七、投资可行分析 14 附件一、娱乐新视界图纸 16 联络人：计伟鑫 电 话邮 箱：martinji@163.com 上海国中机构 售楼处：徐志远 电 话0555-2232888 骏城国际销售部 一、项目介绍 本案是由马钢集团下的康泰置地发展有限公司开发的第一个市场化房地产项目，项目位于规划中未来市级商业中心区域，西至湖西路，北至花园路，南至阴山路，比邻市政广场和商务区，雄踞未来马鞍山的CBD中心地段，整体规模大，潜在优势明显。项目分为住宅区和商业区两个地块，总规划建筑面积26万平方米，其中住宅区地块紧靠湖西路，商业主要有沿街商业组成，总建筑面积32400平米，西北角有3－4层7000平米的集中商业体； 商业区地块与住宅区相隔一条七八十米的城市绿化带，比邻市政广场和商务区，总建筑面积7.3万平方米，由商业街、酒店公寓和办公组成，其中商业街体量达4万平米，商业街南北长320米左右。 项目从去年开始运作，一期住宅已经开始破土动工，随着售楼处的落成和一期开盘，项目的品牌知名度和未来的升值潜力正在显山露水。 本案目前区域尚处于开发阶段，现实性说服力不足，整体工程打算在两年内完成，届时居住氛围开始形成，市级商业中心初显端倪，对于一个大体量的商业项目要完成整体销售，势必需要有明确的商业定位、市场强势引导和品牌招商落地。 二、马鞍山概况 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得国家卫生城市、国家园林城市、全国十佳绿化城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国科教兴市先进市称号后，2001年又荣获中国优秀旅游城市称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 新一轮城市总体规划将城市性质定位为长江中下游地区重要的现代制造业基地和滨江山水园林旅游城市。19.5%，增幅居全省第一 居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出了更高的要求。 据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。 从该建设规划方案看，近几年城市的南扩发展计划已不再是纸上谈兵，开始进入实质性的建设阶段。城市主干道所具备的人流量及通达性是大型商业开发的必要条件，因此，城市建设重心的南移给本案带来了绝佳的商业发展机遇和空间。 城市政治行政文化中枢所在地的市政广场，由行政办公会议中心、大剧院、展览馆、图书馆、广场等组成。目前，一期工程即包括市委、市政府、市人大、市政协办公建筑在内的多项工程已全面完成勘探和土地征迁，进入施工期。到2007年，除一期工程外，二期工程中的图书馆、博物馆和大剧院等三大文化建筑也将陆续竣工。 本案处于未来城市中心区，与副城当涂的连接线上，商业先天拥有辐射南北优势，商业区隶属规划中的市级商业金融中心，北承雨山商圈，南接金融办公中心，东考市政广场、文化广场，未来商业地位不可估量。 在商业定位上北面可以考虑和雨山商圈局部差异和优势竞争方法，南面创造适合金融办公群体的商业形态，吸引东面广场人流，打造休闲娱乐类的商业业态，充分利用交通的便利行和城市聚焦功能，以合适的业态截留过往客群。 在商业部分的推广上，应契合市政工程进度，利用政府的力量，提升本案在马鞍山市民心中的地位。 四、商业房地产市场简析 马鞍山 通过对整个商业地产市场分析，目前马鞍山的商业主要集结在解放路和团结广场，解放路商业通过改造，不断焕发生命活力，城市南移形成了目前雨山路商业区，该区正处于启动状态，24万平米的商业体量，必将解放路商业中心地位转移过来，对于本案商业格局而言，借势优势明显，商业整体定位上应以服饰、餐饮、娱乐、休闲为主；在建材、布艺等装饰商业方面，具备市场进入机会，前景看好，可以适时切入；家电市场目前竞争激烈，但市