地产全案策划下.docVIP

5.3 可类比项目市场价格 项目名称 最高价 最低价 均价 XDC广场 6800 5800 6100 TQ驿 7400 5600 6500 DJT花园 7400 3600 6500 YY明表珠 8000 6300 6800 XIN大厦 9242 8000 12800 ZX广场 22000 14000 16000 QF华厦 33600 24000 26800 JY花园 38000 25500 29880 5.4 价格策略 5.4.1 定价策略: 均价定位 中城置地建议 本项目的均价为:15000元/平方米 本项目确定均价之后,在制定入市价格时中城置地蕉洲项目策划组建议采用超常规做法.具体建议如下: 高价策略: 虽然本项目是一个高附加值,高升值潜力的项目,但在本项目推出市场之后,本项目所在地块还不具规模.在配合政府规划建设进程前提下,借助政府规划、C市新城市第二中心的宣传力度，买家对该地块的信心增强，而应着力宣传蕉洲地块以新会展中心为圆心的商业圈的发展，对本项目的带动作用及升值空间的支持，定位为C市第二个TH商业的旺地的再度演绎中的第一全方位品牌物业。在C市显示项目形象，用一套综合素质最好的单位定价为：29998/平方米。 当然这套单位的业主应被确定为：尊贵豪华而不失温馨亲情的业主身份，理所当然地享爱家的温暖与五星级酒店式的服务。 （2）明显地提升价格策略 在采用低开高走的入市价格策略时，应通过媒体告诉市场本项目价格提升的趁势和幅度 （3）3无折扣 为了显示本物业的高素质，本项目应明确，它是C市第一个环球酒店住宅顶级素质物业，绝对没有折扣。 这种超常规的价格策略，是顶级项目的常规做法，但如果物业实际质素达不到，如果采用这种定价策略，会有一定的不昨影响。但如果成功运用这种策略，会有一定的不利影响。但如果成功运用这种策略，反而会更加提升物业价值。 5．4．2 差价格策略 中城置地国际公司建议采用以均价为中心，加大各套单位的价格。这样可以给买家选择的空间少些，造成买家选中某套单位后会有一种低价高值物业的感觉。 建议总体差价为：1500-5000元之间 5．4．3 入市价格策略 此物业宜采用低开高走价格走势。这样会给买家造成一种抓紧时间购物业的感觉，否则，时间往越后价格越贵，同时也给买家一种升值的信心。 6入市时机规划 6．1．1 销售时机的建议 中城置业蕉洲项目策划组作为专业的房地产策划公司，凭着多年的策划实践经验的积累，对项目进入市场的时机选择有着充分的见解。中城置地蕉洲项目策划组认为这种时机，并不能单纯地选择某个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备了较成熟的开盘条件下，再切入市场。根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析显示，C市房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至年底，而在这段时间里，又以5月份和10月份的销售活动最为频繁。因此，根据本项目的工程进度和市场的销售周期，有如下几点建议： （1） 导入期（2002年5月） 目的：通过有目的的和有针对性的广告宣传使本案充分引起关注，循序有效地吸引目标消费群注意，使其在较短时间内对项目有初步认知，产生兴趣。 （2）升温期（2002、6月） 目的：在前述基础上，进一步明晰并提起目标消费群关注，对项目有较明查找认知，扩大有效关注度，为形成有效需求奠定基础，为下阶段引爆储备能量。可采用内部认购形式发售，试探市场。 （3）引爆期（2002年、10） 目的：在充分形成有效需要和消费者强烈心理期待基础上，选准时机，有效引爆，这段时间为正式公开发售时期，之所以选择10月份，是因为可以利用10月份较长的节假日，吸引人群，增加现场销售气氛。 （4）保暖期 目的：根据首轮销售情况，准确把握目标消费群心理，适时收手，并保持市场温度，储备有效销售势能。 （5）加热期 目的：根据首轮销售情况，调整相关战略和内容，对本项目进行相关评析、报道、制造舆论。 （6）第二引爆期 目的：在前述基础上，再度引爆，力造二度热卖局面 （7）第二保暖期 目的：暂停大面积公开销售，调整策略，针对市场反映全方位调整改进产品，继续对热卖情况报道。由于房地产行业的投入产出周期长，而市场又瞬息万变。所以，房地产销售的时间性非常重要。另外，购买者的数量在一定时间内呈现出相对稳定、静止的态势。而新楼盘推出的数量日益增多，所以把握好销售时机，对蕉洲项目是否策划成功至关重要。一个房地产项目早一个月销售与晚一个月销售，成绩迥然不同。 针对蕉洲项目的实际情况，中城置业蕉洲项目策划组作以下分析： “项目”的工程进度预测 今年12月份动工 4月份一半框架完成、环境建设完成 售楼手续的办理情况 商品房预售可于明年5月份前领取，按揭银行的手续应可在4月份前