物权概述变动整理.doc

物权法定原则 当事人A向二手房房东B购买二手商品房一套。这套房屋最初的房东是C，C将该房先卖给了B。由于当事人A购买的这套商品房的附属杂物间的面积为16平方米，原始房东C在商品房所在的小区拥有另一套商品房，那套商品房的附属间为8平方米，C在将有16平方米附属间的房屋卖给B时，向B提出，C想将被出卖的商品房的16平方米的附属间和C未出卖的商品房的8平方米的附属间的“使用权”与B交换，即B在购买房屋后，虽然房屋所有权证上的附属间的面积仍然是16平方米的，但B实际使用的是C另外一个8平方米的附属间，B产权证上16平方米的附属间由C使用。 ????若干年后，当事人A向B购买该商品房。B在签订合同前，未告知A该房屋所有权证上16平方米的附属间并不由B使用，其“使用权”已转让给C的事实，B在签订合同前仅告诉A目前B使用的附属间面积为8平方米。随后A和B签订购房合同，约定购房款中的1万元作为尾款，留在中介处，等到房屋及所有附属设施交接完毕后，中介将尾款1万元给B。随后双方进行交接和房屋的产权过户手续。 ????在房屋交接时，A要求B将16平方米的附属间交付，B说16平方米的附属间的使用权已属于C，A只能使用产权还登记在C名下的8平方米的附属间。A当即提出抗议，随后双方先办理了房屋的产权变更登记，16平方米的附属间的产权随房屋一起变更登记到A名下，但该附属间却一直由C使用。B在过户登记办理后，以合同已完全履行完毕为由，一直向A及中介催要1万元尾款，A和中介拒绝，B遂将A和中介告上法庭，要求给付尾款及另行支付违约金1万元，合计2万元。 ?根据物权法定原则，物权法并未规定房屋存在“使用权”的物权形式，B和C之间无论是否约定“交换附属间的使用权”，都是无效的，不能作为对抗第三人的抗辩理由，而A已取得包括16平方米附属间的房屋的所有权证，A完全有权按照合同约定要求B将16平方米房屋交付给A，A通知中介不予给付1万元购房尾款的行为，是合法行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。 甲将自己所有的房屋卖给乙,并经产权登记。乙又将该房屋卖给丙也经产权登记。数月后，甲向法院提出其与乙订立房屋买卖合同时，乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙之间的买卖合同。问：现甲能否取回房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？何谓公示公信原则？ 解答：一、甲不能取回房屋所有权。二、丙仍然享有房屋所有权。依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。具体到本案，甲乙进行了产权登记，丙信赖乙对房享有所有权，所以与乙进行交易，而且也进行了登记，丙享有房屋所有权。三、公示、公信原则法理解释：（一）公示，是将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。公示的法定方式分为二种：（1）动产物权的公示，为标的物的占有。转让动产物权的，以交付占有为公示；抛弃动产物权的，须抛弃占有，也可以是公开抛弃的意思表示。（2）不动产物权的公示，为当事人在国家主管机关登记变动事项，简称为登记。公示原则的内容是：物权变动公示的，产生权利变动的效力，即发生物权取得、变更、终止的后果，并受到法律的保护。不公示的，不能发生物权变动的效力。具体而言：（1）动产物权的变动，以占有标的物为生效要件。就动产物权转让而言，则以交付为生效要件。不动产的变动，以完成登记为生效要件。公示原则的作用在于，要求当事人以法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，防止第三人因物权变动而蒙受损害，维护商品交换安全、有效地进行。确立公示原则的立法理由有二：第一，物权是对世权，物权变动涉及人的范围大，不公示不足以明确物权归属，不利于保护权利人。物权的义务人是不特定的任何人，物权人与一切人之间都存在物权关系。因此，物权的变动，不仅仅是权利人个人的事，对于不特定的任何义务人（即社会公众）来说，也都发生权利义务变动的后果。权利人变动权利，不需义务人同意，但应告知义务人，否则对义务人无约束力。只有以公开方式将变动事实告知社会公众，才能使他人知道自己对何人负有物权法上的不作为义务。第二，物权变动直接关系财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。有偿转让物和物的用益、以物的价值作为担保等商品交换关系，是最大量、最普遍的交换关系，而这些财产关系，在法律上就表现为物权变动关系。在交换关系中，出让人是否有权出让标的物、受让人能否取得物权、何时取得物权，直接决定交换双方的利益。因此，确保交换能够安全、有效地进行，是发展商品经济的基本需要。为适应这一需要，就必须规定，凡是按法定发生转让或取得标的物的，就能发生物权变动的效果，受让人就取得物权。这样，就给人们确立了一个明确的、合理的、可信赖的行为规