黄江镇的房地产发展慨况.docVIP

---！！！！！！----------------------------------精品文档，值得下载，可以编辑！！！-----------------------------！！！！！！----------- ---！！！！！！----------------------------------精品文档，值得下载，可以编辑！！！-----------------------------！！！！！！----------- 黄江镇的房地产发展慨况 黄江镇的房地产市场，与长安、虎门等镇比较起来，显得有些神秘与低调。与其地处粤港经济走廊腹地的地缘优势相较，或许用“养在深闺人未识”来形容也不为过。以依靠“港商北拓建房，港人买房度假”起步的黄江房地产，虽然未能像樟木头“小香港”或常平楼市那样，早早成为港客购房的主要目的地，但是它凭借自身的后发优势，终于用10多年的时间完成了在区域楼市竞争中的华丽转身，并在近年成为炙手可热的房地产新兴板块，引得地产大鳄争相进驻，再度挑起实现“莞深同城生活”的重任。 黄江镇的房地产发展经历了这几个阶段： 第一阶段、1993年---1998年的萌芽阶段 东莞有着毗邻港澳的优势，房地产市场的萌芽起步都与港商投资、港客购房有着密切的关系。在靠近深圳的虎门、长安、樟木头、塘厦等镇，都能感受到这种“外来地产势力”对东莞楼市的推动力。但黄江镇并不是最早被开发商眷顾的土地——当樟木头开始为“小香港”的身份奠基建设，外销盘已在这片土地上红红火火地发展起来，在售项目达到十几个的时候，与樟木头相邻而居的黄江，受到辐射带动，到1993年的时候，最早推出了高端房地产项目康湖山庄。与当时很多房地产项目一样，康湖山庄也是由港商投资建设的。 随后，地处于常平、樟木头之间的黄江镇中心区，凭借着距离东莞火车站、樟木头火车站大约10多分钟车程的区位优势，开始显现出“港澳后花园”的潜力。黄江镇的总面积约98平方公里，属于东莞南部丘陵山区，地势西南山地高，东北低，是以低丘、台地为主的半山区。该镇大小水库有10多个，森林覆盖面积超过50%，如此山水秀美、交通便利、区位显著的房地产开发区域，渐渐受到港客的重视，一个接一个的外销盘在黄江土地上耸立，包括黄江广场、富丽广场、锦绣花园等楼盘，这些楼盘的主力客户群体都是来自香港的置业者。 此时的黄江楼市无区域品牌发展商，所建楼盘大多是港商、台商与黄江房地产开发公司联合开发。与现在比起来，规划理念相对较落后，当时除了康湖山庄拥有独栋别墅这样的高端产品之外，大多数外销盘都是6层以下的楼梯房，户型在100-120平方米之间，主要是给到内地度假的港客量身定做的。 与外销盘红火的市场状况相比，黄江本地的购买力显得十分有限。当时的黄江本地居民多数热衷于自建房居住，有些甚至是自住与出租两用，所以针对当地居民1998年至2005年为成长阶段。 黄江当地居民购买商品房的意识觉醒，应该从1998年算起。住房制度改革停止福利分房制度，使黄江本地居民树立起了购买商品房的意识。 最初在黄江镇开发建设的本土房地产开发商，1998年先后在该镇推出华安小区、华城小区，均以洋房为主；宝湖山庄一期产品则以别墅这一房地产市场中的“贵族”形象亮相。黄江楼市的第一个板块概念也日趋成熟——江海城板块成为当时黄江镇最炙手可热的板块。据了解，尽管江海城板块热度不断升温，但对处于房地产成长期的黄江来说，本地置业者的购买力毕竟稚嫩，与外销盘的价格相比尚有一定差距。当时华安小区、华城小区的住宅均价才1600—1800元/平方米，主要是本地开发商投资开发，销售给黄江本地居民居住。 由于本土开发商的崛起和本土购房意识的觉醒，黄江的房地产市场进入了一个理性发展期。当时黄江镇的房地产年消化面积在6-7万平方米之间，空置率较低。置业者购房的目的主要以自住为主，投资意识还不强，市场并未带动投资方面的需求。户型设计还停留在发展初期的常见户型上，以三房、四房平层单位为主。 第二阶段：港客、莞企、台商“三足鼎立”时期 随着本土开发商的崛起，早年带动黄江房地产市场起步的港商也开始出现不同的“阵营”，有一部分继续加大开发力度，拓展新的市场空间。如港商朱先生，在开发建设了黄江广场商住楼之后，又先后开发了城市花园、富康花园。其中富康花园成为了黄江楼市的一个代表性楼盘。 除了这部分继续开疆拓土的港商之外，还有一部分港商逐渐退出了黄江的房地产发展舞台。据介绍，富丽广场曾被誉为黄江早期四大项目之一，由于开发建设方面的种种原因，导致烂尾楼，最后转给了东莞本土企业南峰集团，易名南峰玫瑰园，重新开发建设，于2005年上市销售。“富丽广场的更名，代表了港商推动的起步阶段走向尾声，以本土开发企业为代表的莞派势力正不断成长增大”。 不单只有港客和莞派势力，因为台商在黄江也形成了一定的集聚效应，在黄