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学习成长_3月份_“新型城镇化下的园区开发”——任国刚总经理在搜狐产业论坛上的主题发言 标签： 新型城镇化园区开发王志纲工作室任国刚房产 分类： 媒体文章 【编者按】新型城镇化被提升为国家战略，成为又一轮经济预期拉动因素。 于“新城镇化”，园区应扮演怎样的角色？于园区，“新城镇化”又可以带来哪些影响？ 2013年3月12日，搜狐焦点产业新区举办“园区的力量”系列沙龙，王志纲工作室北京中心总经理任国刚就“新型城镇化下的园区开发”主题做了精彩发言。 “发展”取代“经济”成为目标 【搜狐】：新型城镇化的“新”，你认为主要体现在哪些方面? 【任国刚】：在目前的中国，新型城镇化可说牵一发而动全身，所有的问题全聚焦其上，包括社会问题、政府未来发展模式问题、住宅地产聚焦点问题，房地产是不是城镇化重要支撑等等，也包括很多社会不公，甚至包括未来的农民户籍问题，都聚集其上。今天出现很有意思的现象，很多领域、不同专家都在谈新型城镇化，各自从各自的角度研究这个问题，只是每个人都有点盲人摸象。我个人认为，新型城镇化的一个核心问题是，我们要实现一个新的目标，这个目标有别于改革开放之前的目标，新型城镇化下一步的核心目标，就是怎样让中国老百姓生活得更幸福。 这个“老百姓”，不仅是中产阶级，而所谓中国人幸福，就是中国经常用的一个词句——“安居乐业”。首先得“乐业”，人在这个地方得有职业，社会要创造足够的就业岗位，才能让大家做自己喜欢做的工作。第二，一定要“安居”，要让这些人住下来，无论大城市，中型城市，还是小城市。如果能实现这个目标，这就是新型城镇化。 所谓“新”，就是中国发展的战略方向上，过去以经济为目标，现在以发展为目标，这是新的最本质的解释。 土地、政策转向挑战传统政府园区 【搜狐】：新型城镇化的浪潮是否会给园区开发带来机遇？ 【任国刚】：讲新型城镇化不得不追溯整个中国城市化发展的历程。 研究城市化发展历程，有三个东西是最重要的，园区、城市、人。 改革开放三十年，有5个最重要的关键结点：改革开放第一次农村土地改革、 92年邓小平南巡、98年房地产取消分配实行货币化、加入WTO、以及2008年。今天房地产出现的所有的问题都与这五个重要结点紧密相关。 第一次农村土地改革是改革开放的起点，农民有了自主权，可以流动了，才有农民出去打工的机会；另外，农民在自己的土地上从事经济，形成乡镇企业，乡镇企业托起了今天很多发达地区的发展。这时期出现了劳工潮、出现了乡镇企业、出现了阶段性的空城，而由于政策导向只在沿海，所以在沿海形成一定的产业区，深圳的实验是最重要的，在深圳诞生了一系列的开发区。 92年邓小平南巡带来整个中国的全面开放，意味着每个省，每个市都有自己的高新区，开发区，甚至到每一个县，比如说中关村规划10平方公里，亦庄开发区规划14平方公里，做七八年还没有做完，西安高新区4平方公里，成都高新区5平方公里，大家非常理性的，只是为了满足产业的发展需要，这个时候开发区什么状况？凭借政策洼地，基本上把本土市场的核心企业聚集在一起了。 走到2000年，中关村规划40平方公里，亦庄规划80平方公里，为什么产生这个现象？1998年，货币分配环境发生改变，开始要土地，要解决盖房子的需求，北京诞生了一片片的经济适用房，望京、天通苑、回龙观等等，此时候发现土地是值钱的。真正中国房地产市场化的启动是98年之后，两年之后全国的开发区都开始扩张，这一轮扩张潮使得2003年国家开始对开发区进行清理。 有一个很有意思的现象，02、03年基本像深圳、上海这么发达的城市房子卖不出去，深圳、上海买房送户口，还可以用个人所得税抵扣按揭，实际上房子卖不出去，这时候出现了第五个最重要的进程，就是中国加入WTO。 2003年，中国GDP达到1000美金，没有几年奔着4000美金去了，高速增长带来了土地的变化，随着房地产升级、升温，房地产的土地需求，土地价值越来越高，使得做开发区的人要面对一个尴尬的问题：比如，招一个企业，土地每亩20万，可是土地的取得成本却要到100万每亩。价差从哪来？政府无奈，只能不断征更多的土地，出让更多的土地，把土地炒得更高，来弥补产业的发展。 从数字来看，2008年之前，北京四环边上房子在8000千到10000左右，现在基本到三四万，之间仅仅用了三年时间。2008年金融危机引致四万亿货币投资，这些钱辗转都到了国有企业。可以看到，2008年之后中国崛起最快的房地产企业，包括保利、华润、中粮等等，都是国有企业，中央企业70%、80%利润来自于房地产。这样，就形成了一个恶性循环，地价、房价越来越高，再去弥补产业，这就形成了整个中国的经济结构。 实际上，在这个过程中个，为中国成为第二经济体作出巨大贡献的农民工群体，在城市中仍然无房可住，没有得到城镇化的收益，在这种情况下，城市开发、