房地产融资综述【精品资料】.docVIP

房地产融资综述--地产商融资究竟有哪些路　总体上说，房地产企业的融资顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。 　　企业内部融资途径，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础，方法包括：抵押、贴现股票和债券获现金，预收购房定金或购房款等。 　　企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等 　　首先是债权融资，即通常的银行贷款融资，是房地产开发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。因为2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，要求房地产开发企业必须具备“四证一金”，即“土地证，规划证，开工证，销售证和30%的自有资金”方可获贷款。许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。另外，2004年2月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，规定银行每笔住房贷款的月房产支出与收入比要不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过55%，此规定提高了个人住房贷款门槛，限制购买行为。反过来增加了银行向开发商贷款的预期风险，降低银行的贷款意愿。 　　在此条件下，某些房地产开发企业进行了很有意义的金融创新，如今典集团总裁张宝全的“委托贷款”。 　　2003年8月，张宝全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷款”， 这种融资模式，前提是开发商要有