物业管理概论讲义【精品资料】.docVIP

物业管理概论 物业的概念 物业是指房产和地产等不动产。 含有财产权的概念，亦即是指：土地及其相连的着物或其上建筑物，构筑物及其相关设施、设备。 也是指相关财产的物权或房屋所有权(加土地使用权) 书本：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 从法律的角度讲：凡是能够独立存在或设置独立产权的房地产均可以称为物业。 物业的分类 按用途分： 居住物业 商业物业 工业物业 其它物业 按经济功能 非效益物业管理 收益性物业经营 物业管理的产生与发展 物业管理的起源 起源于19世纪60年代的英国。 原因：1. 工业发展高阶段，对劳动力需求大 2.量农村人拥入原有住房及设施满足不了人口增长需要，所建大量简易房廉租房给贫民和工人使用。 住宅、设施简陋，环境条件差，拖欠租金，损坏严重。 解决：英国第二大城市伯明输市克维亚希尔女士制定了一套管理办法 对房屋设施按制度管理 承租人要遵守管理制度 改善居住环境，增加业主收益的效果。 波各国政府业主所推广到全世界，不断发展成熟。 宏观上： 伯明输市政府从城建角度出发，政府出面主持成片房地产开发经营。 对土地买卖契据进行政府登记，1862采用地产权零认制。 政府设立了管理住宅问题的 1885，英国政府颁布了世界上第一部物业管理法令《1885年工人产权住宅法》 1868年组建英国房地产专业协会——英国皇家测量师协会。 在美国形式现代意义上的物业管理 现代主义上的物业管理的说法是 社会化、专业化、企业化、经营型 原因：1. 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。 建筑材料的进步，钢结构、电梯成熟 建筑现代化 使摩天大楼成为现实 2.巨大的摩天大楼不再被一个人独有，几个人共有而形成了数十、数百万业主区分所有。 管理化面向经理，谁来管理，客观上对社会化的专业管理机构产生了需求。 1929年的经济大箫条，大量的不动产落入金融业手中，竞争专项管理运作。 解决：1. 用现代管理理论指导的物业管理机构大量出现。 2. 沟通信息，协调发展，成立行业协会 现代管理理论运用于物业管理，产生了现代化的物业管理理论。 管理事业即和ISO-9000的运用 计划与企业分离原理(管理和执行职能分开，管理和操作人员分工) 职能管理的原理：管理职能专门由管理部门 经营控制原理：低给人员管理日常事务，高级人员管理决策和对下级日常事务的监督 4.宏观管理手段配套运作 财政、税收、金融、法律等手段，政府运作，统一调控，引导和规范物业管理行业。 建筑物区分权理论的出现是物业管理进入现代化的一个重要标志。 计算机技术有物业管理中的已用和普及。 物业管理在我国的产生与发展 物业管理是随着住房的市场化、商品化、货币化产生和发展的。 现代主义的物业管理随着商品房在我国的出现而出现，随着商品房的发展而发展。 第一条：1981.3.10，深圳市物业管理公司正式成立，因东湖丽苑小区实地物业管理。 对深圳经济特区的涉外商品房统一实行有偿管理。 1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。 1993年4月，在广东番禺市召开了全国物业管理专题研讨会，确定了社会化、专业化、企业化、经营型模式的发展方向。 1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》 明确：住宅小区应当涉及推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。 1995年建设部在青岛召开了《第一届物业管理工作会议》 1996年各地普及设立物业管理工作专门办事机构，政府以行政名义全面推广物业管理。 2001年“规范发展物业管理业”九届人大四次会议《第十个五年计划纲要》 2003年六月颁布了9月1日正式成立了第一部物业管理行政法规《物业管理条例》标志着我国的物业管理进入了一个新的历史阶段。 2003年我国城市物业管理覆盖面已占物业总量88%，发达城市80%以上，深圳达90%。 物管企业总数超过2万家，从业人员超过230万人，占服务业人员量的23%，占国民生产总值2%。 物业管理基本概念 物业管理概念： 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第一，物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式实现的对物业管理的活动。 对房屋等建筑物的管理一般有(从管理对象看) 业主自己进行管理 业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务机构。 业主选聘专业的物业管理企业进行管理。 从管理主体看 社区自治组织管理 如：居委会、村委会 一般只维持环境卫生和公共秩序，现在也有适应需求，提供建筑物、设施、设备有偿服务的。 开发商管理 前期服务期限 行政后勤管理 单位或原单位产权房 业主自行管理或结成业主自治组织管理。 第二，物业管理活动的基础是