项目售楼前建筑配置研究【精品资料】.docVIP

项目开盘销售前完成建筑配置探讨稿 1、目的 为创造良好的售楼环境，构建和谐项目销售氛围，体现天地源股份有限公司 项目建设标准化、精细化、流程化，落实集团公司关于工程总承包管理思想，实现公司项目建设精工战略落地。为此，特对项目开盘销售前完成建筑配置进行探讨，作为项目策划、设计、施工时参考。 2、项目开盘销售前完成建筑配置所涉及的主要工程施工内容分析 2.1、项目售楼前完成售楼处所涉及范围的建筑外立面装饰完成； 2.2、项目售楼处周边及看楼通道范围室外管网施工完成（包括给水、排水、排污、电缆管道、燃气管道等）； 2.3、项目售楼处前广场及售楼处至展示样板间的看楼通道景观工程施工完成； 2.4、售楼处所占建筑范围内所有消防管道及附属设施、正式用强弱电管道线缆等安装工程全部施工完成； 2.5、完成展示样板间的垂直交通运输工具的安装； 2.6、完成展示样板间活动区域范围内公共部分精装饰； 2.7、主体建筑工程施工（包括地下室结构、部分地下室外墙防水、售楼处建筑结构等）。 3、为完成上述工程施工内容的相关主要工作概述 3.1、项目策划阶段工作 3.1.1、产品定位策划 3.1.2、项目整体规划 3.1.3、项目售楼处的选址 3.1.4、展示样板间的选址 3.1.5、项目销售策划 3.2、项目设计阶段工作 3.2.1、项目施工图设计绘制完成 3.2.2、项目外立面施工图深化设计完成 3.2.3、项目景观设计施工图设计完成 3.2.4、项目售楼处装饰设计施工图完成 3.2.5、项目展示样板间施工图设计完成 3.2.6、项目室外管网设计方案及施工图设计完成 3.2.7、项目导示系统设计方案完成 3.2.8、项目智能系统设计施工图完成 3.3、项目招标工作 3.3.1、土建总承包工程招标完成 3.3.2、售楼处精装修工程招标完成 3.3.3、外立面装饰招标完成（如外立面为陶瓷面砖、涂料装饰等委托为总承包工程施工则无此项） 3.3.4、燃气工程招标完成（如此范围内涉及到燃气工程的施工则需要，否则可暂缓） 3.3.5、电梯招标完成（如有可能，电梯可以考虑租赁） 3.3.6、景观工程招标完成 3.3.7、智能工程招标完成 3.3.8、消防工程招标完成 3.4主要部品配置 3.4.1、外墙饰面材料 3.4.2、外窗材料 3.4.3、电梯选型 3.4.4、电梯厅和售楼处精装饰 3.4.5、安装材料和设施 3.4.6、景观工程材料 3.4.7、景观工程苗木 4、为完成项目售楼前建筑配置所涉及的重、难点分析 4.1、项目产品定位是项目开发工作的重点，是项目成功开发的关键，该工作为项目建设实施阶段工作确定方向，项目设计、部品配置、工程质量、成本控制均须围绕项目产品定位而展开。 4.2、售楼处的选址，是本项目售楼前建筑配置完成模式探讨的起点工作，本次课题研究中所有工作均以售楼处展开，只有将售楼处设置位置确定完成后，才能对该范围内的建筑配置进行详细规划，使之成为关键工作中的关键。 4.3、统筹协调项目建设过程中如何确保售楼处施工、售楼处所涉及的范围内建筑配置完成、安全围护、销售广告的设置、现场总平面布置、主体建筑施工等工作，是本次探讨的中心内容，如何创造和谐的售楼处环境是施工过程中现场工程管理的重、难点。 4.4、理清工程施工进度线路，针对项目售楼前完成售楼处范围的所有工程施工编制详细的施工进度计划，并从施工进度计划中找出关键线路，确定好里程碑工程节点，是完成此项工作的重、难点。 4.5、按照工程开发进度计划，合理、按时完成涉及售楼处建设的相关工程设计、部品配置、工程招标等工作，是保证构建和谐的销售环境是项目开发工作中重要一环。 4.6、公司各部门、参与项目建设各方统一协调组织，在实施过程中如何保持统一步调，落实项目总体工作部署，是完成此项系统工作的重、难点。 4.7、项目整体规划以及对于分期建设项目的分阶段组团规划，如何保证规划设计的先进性，这是一项复杂的系统工程。在规划过程中，对于项目的景观设计、看楼路线的规划起着至关重要的作用，多方案论证、设计总体思路的延续等是工作过程中的难点。 4.8、施工方案的构思，如：是景观先行主体建筑后行、还是主体建筑先行景观后行等，是工程现场技术管理、施工项目管理规划中需要重点思考的方面。 4.9、工程建设的成本控制，在项目整体规划设计、两阶段设计过程中，尤其是在景观施工先行的施工方案基础上，如何限额设计、节约施工成本等方面是重要的研究课题，也是成本管理中的难点。 5、应对措施 5.1、在公司目前以公司建制进行项目建制组织工程项目开发的模式来看，对完成上述课题中的工作相当有利，这样能做到公司各部门统一步调，群策群力。尤其是目前设计、造价、工程现场管理全部由工程技术部经理统一指挥。应该继续按照盛唐大厦项目建设模式，以工程技术部为龙头，