北京国际大厦(前期策划案).docVIP

0 深圳市祈年实业发展有限公司： 本公司非常荣幸能有机会参与本项目的策划方案的竞标活动。 根据贵司的要求及项目的实际情况，我司在大量的市场调研的基础上，对本项目自身优劣点进行了详细的剖析，并提出相应的解决办法；结合市场分析的结果，寻找出项目的市场开发机会，以“人无我有，人有我优”的市场开发抢点思维，制定完全针对该项目细分目标市场的营销策划案。 本策划案的主导思想是：降低成本、加快资金周转、树立企业品牌。 说明： 由于时间紧迫，本案涉及面较广，难免存在不足之处，敬请指正。 本案为了节省篇幅，部分章节未做详细的说明，希望能给予面谈机会。 此 商祺！ 深圳市永伯乐房地产顾问有限公司 二000年四月十八日  第一章 市场现状分析 一、深圳市房地产市场现状及展望 （一）九九年市场现状 销售形势总体趋好，九九年房地产销售创历史新高，出售面积541.84 万M2，较上年增加25.36%，销售总收入223.53亿元，较上年增加45.63%。 外销和内销个人购房比重大幅增加，外销达55.93万M2，较上年增加54.1%；个人购房400万M2，较上年增加35.1%。 商品房积压量逐渐减少，99年积压面积为274.8 M2，较上年下降了47.32%。45.47%。 住宅成为销售主角，99年住宅销售面积达492.51万M2，较上年增加了32.2%，住宅销售占总销售比例从81.2%上升到91%。 施工面积偏大，全市商品房施工面积达2142.88万M2，较上年增长30.16%。 房地产价格有所下降，99年全年房价格数呈下降趋势。 （二）2000年市场展望 2000年深圳市房地产市场前途光明，但道路曲折。对深圳房地产市场持乐观态度的依据有： 深圳房地产市场经过十多年的发展已形成较大的规模，市场化程度较高，市场也较为规范。 深圳经济几年来持续、快速、稳定的发展，房地产市场需求量也进一步增长。 与香港毗邻的优势，特别是随着城市环境的不断改善，“深圳居住，香港上班”的生活模式越来越为港人所接受。 深圳市政府对房地产业积极的扶持。 深圳的经济承受能力日益增强。 深圳房地产市场道路曲折主要表现在以下几方面： 积压空置面积居高难下。 99年激增的施工面积，市场供应量必将进一步扩大。 高企的房地产价位。 二、各片区分析 由于本项目所处的地理位置较为特殊，项目东面紧邻市中心区，北面为景田片区，西面为香蜜湖及华侨城片区，南面紧邻深南大道， 深圳高尔夫球场隔路相望，因此在片区分析中，对以上几个片区个盘进行了认真的市场调查研究，各片区个盘调查结果及分析如下： （一）华侨城片区分析 本文所指华侨城片区东起侨城东路，西抵侨城西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。沿深南大道向东的东海花园虽属香蜜湖片区，但由于其项目特点与本片区楼盘具有较大的可比性，故而在分析过程中将东海花园也列入本片区分析之中。 1、规模 该片区楼盘规模大，从一定程度上有利于发展商品牌的整体推广和销售。 2、户型 据粗略统计，华侨城片区内四房以上的户型比例占到总量的50%左右，面积在140平方米以上的单位接近总数的30%，而二房所占比例不足3%。 由于市场有效需求不足，导致大面积单位大量积压。 以下是华侨城片区楼盘户型比例、销售率分类表。 户型 二房二厅 三房二厅 四房二厅 五房二厅 跃式 复式 合计 面积 60-80 80-87 110 以下 110- 123.84 140 以下 140-172 142-202 143-159.60 154.47-348 数量 47 28 344 1245 612 423 238 56 240 3233 比例 1.5% 0.8% 10.6% 38.5% 19% 13% 7.4% 1.8% 7.4% 100% 销售率 100% 90% 71% 87% 35% 18% 24% 14.2% 73% 注：本表数据以前面所统计楼盘为依据；本次统计楼盘时间跨度较大。 3、价格 该片区楼盘销售总体均价在6500-7000元/M2之间，个别楼盘销售均价达到8000元/ M2，东海花园一期销售均价高达11700元/ M2，但二期均价降至7500元/ M2左右。 4、环境及配套 该片区内有红树林、沙河高尔夫球场、无敌海景资源、四大主题公园，旅游资源丰富，生活配套完善，属成熟社区。 5、楼盘分析 风格各异，设计日益高档，形成了较高的整体社区形象。 6、交通 极为便利。有三十余路大中巴经过，沿深南大道，极少红灯。 7、三大地产商 华侨城房地产开发公司、沙河房地产开发公司及世界