关于房屋加名问题.docxVIP

关于父母、配偶、子女的房屋产权加名问题　　时不时总有一些关于房屋加名的纠纷产生，加父母、配偶、子女的不同流程。　　想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于-婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。　　1.购房合同　　写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。　　2.按揭贷款合同　　只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。　　3.房地产权证(也就是房产证)　　上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。　　4.房地产权共有(用)证　　房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。　　房产证改名有哪些方式?　　在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。　　1.关于析产登记　　很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。　　2.关于房产证减名字　　类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。　　(1)父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税;　　(2)夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。　　直系亲属之间的继承和赠与，都不在限购范围。　　房产证加名分哪些情况?　　1.夫妻加名，婚前婚后各不同　　婚前加名　　按赠与、买卖方式依据双方申请办理。　　(一)赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;　　(二)买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。　　婚后加名　　这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。　　SO，婚后加名相对简单!　　【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。　　2.父母子女加名，选择赠与最合适　　如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。　　赠与流程：　　赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。　　房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。　　办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。　　办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。　　赠与人将房屋交付受赠人。　　直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。　　赠予手续：　　(一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。　　(一)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。　　3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖　　虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。　　买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。　　4.按揭中房产加名字　　【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。　　法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。　　银行担心什么　　一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人;　　二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此