地下车位的问题研究.docVIP

作者:杨黎萌 陆平? 南通市房屋产权监理登记中心 一、地下车位产权登记的现状 按照《物权法》及其相关法律法规，地下车库所有权的唯一合法凭证就是房屋权属证书。《物权法》明确规定对不动产的权属取得只有到登记机关办理了房产登记才发生法律效力，所有权才发生转移。目前，各地地下车位的产权登记做法各异。有些省市已经对地下车库包括地下车位进行了权属登记，如常州市、海口市、衢州市、武汉市。这些地区针对地下车库产权登记所需要件都制定了相关政策。 武汉市房产局出台的实施细则规定：商品房的商业摊(铺)位、车库(含单体车库、架空层车位、地下车位)也可以办理产权证，但必须同时具备3个条件。一是在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；二是符合房屋建筑面积认定的基本条件；三是具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。 但也有些地方对地下车库的产权登记并不认同，如《苏州市城市房屋权属登记条例》规定，停车位不符合房屋基本特征，登记机构不予办理权属登记。但登记仅仅是权属公示方式的规定，不登记并不是对地下车位的权属做出否定。 江阴房产管理局的做法是车库在房产证中只作标记，不确权；而地下停车位不作标记；地下停车场作为防空设施能否卖，要向人防办咨询。 也有的地方对地下车库的产权登记不明确，如《济南市物业管理办法》规定新建住宅小区配套建设的停车场(库)应属全体业主所有，并未说明其产权登记如何办理。 二、地下车位产权登记需解决的几个问题 (一)要确定地下车位的产权登记由谁申请 不论是地上空间还是地下空间，其使用性质是相同的，地下车库分两种：一种是非人防工程，另一种是人防工程。目前这两种地下车库产权都存在争议。 1．非人防工程的地下车库产权归属争议发生在开发商与业主之间，一种观点认为地下车库的产权属开发商。《物权法》规定“规划区域内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定”。另外，根据(城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。因此，开发公司应有权对其投资建设的地下车库进行出售。但是，允许出售的前提是开发投资地下车库的成本未纳入小区房屋出售的价格中。另一种观点认为地下车库的产权应属全体业主，在实际中，开发商多数在预售商品房时无法约定地下车位的权属，建筑物销售之后，归业主所有(通常为全体业主共有)。南京等地的法院在处理相关案件时将地下车库的所有权人判定为全体业主。这两种观点都有一定的法律依据。 笔者认为，开发商是按照规划要求建设小区地下车库，是地下车库销售之前的唯一出资人，本着“谁出资谁所有”的民法原则，开发商对其出资建设的地下车库拥有所有权。《民法通则》第七十一条指出财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。(城市地下空间开发利用管理规定》也明确了开发商可对地下车库享有自营或依法进行转让、租赁的权利，这与《民法通则》中的财产所有权概念是一致的，也就说明了开发商对地下车库享有所有权。另外，若产权归全体业主所有，存在两点问题：一是房屋所有权登记由谁申请，二是部分无车的业主对地下车库的所有权如何实现。更何况，规划要求建设地下车库是按照每户0．2个车位来设计，而0．2个车位无法使用，只能由有车的业主购买一个整车位才能使用。因此，建筑物出售之前由开发商申请登记地下车库的产权，通过合同的方式，开发商将地下车位销售后，由购买到车位的业主申请登记新的产权信息。这个过程也符合不动产销售登记的流程。 2．人防工程的所有权是属于国家还是建设单位存在争议。地下车位的产权归属最有争议的是人防工程的所有权。在人防工程建设时，存在两个出资主体，一是人防办，二是开发商。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。在实践中，若开发商出资建设了做车库使用的结建人防工程，上述规定就与“出资者就是所有者”的民法原理产生了矛盾。(1)国家出资建设并且未出售的地下人防工程。这种情况下产权人很明确， 出资的国家理应拥有产权。开发商建成地下人防工程后，应将产权移交人防办统一管理。产权登记也应由人防办代表国家申请。(2)建成后出售的地下人防车库。无论谁出资建设的地下人防车库，最终都将出售给业主使用。我国《人民防空法》第二条规定“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针”。第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。但该法并未明确产权是否也属于投资者。若产权登记在建设单位或出资