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房地产合作开发经营中几种常见 经营风险的防范措施 投资约定不明的风险 房地产合作经营过程中，如果合同中约定提供土地使用权的一方根据合作各方一致同意将土地使用权折合为一定的货币冲抵部分出资，合作各方按约定的待办事项出资，比如说一方负责土地出让金、公共设施配套费，另一方负责地质勘探、设计、建安费用，但往往可能遗漏某些费用（如广告宣传费、项目竣工验收费等），这些费用由谁承担?由于合同语焉不详，容易造成互相推诿，影响合作项目的正常开发，这就应当确定一个原则来解决。笔者建议在不能归结为任何一方过错的前提下，首先比照费用的性质和用途来探求合同当事人的订立初衷，漏列的费用应当划归哪一方当事人承担，其次可以根据出资和分配的约定比例，根据公平的原则，从受益即当出资角度出发分配未列费用的承担金额。 二、投资超过预算的风险 受市场因素、???律政策因素、环境因素及其他因素的影响，房地产项目的投资可能存在不小的变数，遇到减少投资的情形，合作各方比较容易协商一致，遇到增加投资，且增加的数额较大时，合作各方如何增加出资是一个难题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定了对投资数额超出房地产合作开发合同的约定，应当如何在合作各方确定承担比例，提出了三种处理原则，即过错大小确定原则、投资比例原则、利润分配原则。 三、投资不到位的风险 根据房地产合作开发合同约定，应当履行出资义务的一方，实际出资未到位（或者未全部到位），发生这种情况，根据现行法律法规规定，不得以房屋预售款冲抵出资，出资人出资不到位本身就是一种违约行为，笔者认为发生这种情形后首先是其他合作人要督促违约人继续履行合同，在不能或无法履行后，其他合作人可以调整出资比例和利润分配比例，因为合作各方究竟能够在利润分配中占有多大份额，取决于其对合作项目的贡献，即其投入合作的“量” ，故房地产合作开发合同对合作利润的分配比例的约定必须是建立在合作各方按约实际且足额投入的基础之上。 四、土地使用权瑕疵风险。 土地使用权实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发体量缩小，利润减少，故在分配上亦应作重新调整，方才公平合理。 房地产合作开发经营过程中，如果提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权，抵押权等都会影响合作项目顺利进行，当然这可在房地产开发合作合同签订前进行调查，但有些是当时无法查到，或事后发生的，故出现这些问题，笔者以为，较好的防范措施是将土地使用权及时过户到联建项目，并依法到相关职能部门办理联建手续，那么土地使用权就不再被执行，最坏的结果无非是调整或增加合伙人，或者其他合伙人出资帮助提供土地使用权的一方清偿债务，然后增加自己的出资比例。 五、 建设过程中因设计、规划等调整导致建筑面积增减的处理问题约定不明的风险。 对于减少面积的分配，首先是按照合同当事人过错确定分配，当然如果不能归责于当事人的事由或者无法确定过错，则只能按照分配比例来确定实际建筑面积的分配。至于增加面积的分配，应当首先考虑合作者的出资比例和对合作项目增???面积的贡献大小来确定分配比例。 六、 其他可能涉及到的风险，如政策法律风险、利率调整风险、市场风险 类似的风险可能不能一一概括，处理这类问题首先要考虑公平原则，例如承担建安费用的一方由于钢材、水泥价格巨幅上涨，其成本必然增加，又如提供资金的一方遇国家利率调整，必然加大成本，提供土地使用权的一方遇市场地价大幅波动，其实际投入额度可能增加或减少，这些内容最好在合同中作详细约定，合同未约定时合作各方应本着上述原则，力求公平合理的处理。 最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》两个司法解释中，明确了房地产合作开发合同效力认定的问题。