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第七章 资源税法和土地增值税法（三） 第四节 土地增值税纳税义务人与征税范围 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值 收入的单位和个人征收的一种税。 一、纳税义务人（了解） 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入 的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围（掌握） （一）基本征税范围 土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其 附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。 【提示】 1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易； 2.土地增值税的征税范围具有 “国有”、 “转让”两个关键特征。 （二）具体情况的判定（掌握） 具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情 况的征免问题汇总归纳如下： 1.属于土地增值税的征税范围的情况 （应征） （1）出售国有土地使用权 （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）投资方或接受方属于房地产商的房地产投资 （7）投资联营后将投入的房地产再转让的 （8）合作建房建成后转让的 2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征） 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa （1）房地产继承（无收入） （2）房地产赠与（对象有限定，无收入） （3）房地产出租（权属未变） （4）房地产抵押期内（权属未变） （5）房地产的代建房行为（权属未变） （6）房地产评估增值 3.免征土地增值税的情况 （免征或暂免征收） （1）个人之间互换自有居住用房地产 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业 （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 （5）国家征用收回的房地产 （6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 （7）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额2 0%的 （8）居民个人转让住房 【例题1·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。（2006年） A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】A 【例题2·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（ ）。（2014年） A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权 B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业 C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入 【答案】A 第五节 土地增值税税率、应税收入与扣除项目（掌握） 一、税率 土地增值税采用四级超率累进税率。 【建议】记忆土地增值税的税率表。 二、应税收入的确定（熟悉） 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利 益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。 非货币收入要折合货币金额计入收入总额。 三、扣除项目的确定（重要） （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同 “按国家统一规定交纳的有 关费用”，计入 “取得土地使用权所支付的金