第7章 房地产买卖.pptVIP

第十章 房地产买卖 第一节 房地产买卖合同的订立 第二节 房地产买卖合同的履行 第一节 房地产买卖合同的订立 一、房地产买卖要约与承诺 （一）要约与要约邀请 1、要约：希望与他人订立合同的意思表示。 ① 内容具体确定； ②表明经受要约人承诺，要约人即受该意 思表示约束 2、要约邀请：希望他人向自己发出要约的意思表示。如：寄送的价目表、拍卖广告、招标公告等。 （二）承诺 指房地产买卖当事人一方向另一方提出的要约表示完全同意。 ①明确表示同意要约人提出订立合同的意见； ② 全部接受要约人提出的邀约内容。 二、售楼书、售楼广告的法律效力 1、《合同法》第15条：商业广告等为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定： 第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 玩噱头广告 三、认购金、定金的法律性质  1、定金的种类 立约定金 证约定金 成约定金 解约定金 违约定金 2、我国商品房买卖中的定金 担保订立商品房买卖合同的定金（立约定金） 担保商品房买卖合同履行之定金（证约定金与违约定金） 四、房地产买卖的有效条件 （一）双方当事人必须合格 ——具备完全的民事行为能力 1、一般主体要求 具备完全民事行为能力：年满18周岁精神健康的公民。 2、特殊主体要求 经济适用房的购买者为政府确认的城市低收入家庭。 3、商品房卖方的主体资格 （1）商品房现售 （2）商品房预售 （二）商品房买卖应当是当事人真实意思的反映 自愿、平等、等价的原则。 （三）商品房买卖不得违反法律、政策和社会公共道德 （四）房地产转让合同必须采取特殊的书面形式 五、房地产买卖的范围 （一）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的条件 支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书，属于房屋建设工程的，完成总投资25%以上。 （二）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的条件 补交土地使用权出让金 （三）不得转让的房地产 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的，不得转让。 （四）依法收回土地使用权的，其房地产不得转让 （五）共有房地产、未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。 （六）未依法登记领取房地产权属证书的房地产不得转让 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 是一种特权是一种机会权是一种限制性权利 六、房地产有限购买权的行使 1、优先购买权的法律特征 （二）优先购买权的几种情形 1、共有人优先购买权 2、承租人的优先购买权 （三）各种优先购买权的竞合 （四）房地产优先购买权的行使条件 —— 优先权是相对权，而非绝对权。 第二节 房地产买卖合同的履行 一、出卖方变更小区规划之责任 《商品房销售管理办法》第24条的规定： 2、法律救济途径与方式 《中华人民共和国城市规划法》第40条、41条的规定： 二、交付的房屋面积与合同约定不符之责任 《商品房销售管理办法》第18~21条的规定： 商品房面积不准确带来的法律后果： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，