物业管理的法律知识摘要.ppt

现代房地产物业管理远程教育 物业管理的法律知识 一、物业管理立法的重要性 一、物业管理立法的重要性 2、只有通过立法，才能管理好物业管理市场 物业管理这一新生事物在我国诞生以后，大量的物业管理公司应运而生，而且越来越多。出现了社会办、企事业办、房管所转制办、街道办、开发公司办等状况。由于物业管理市场还未建立起来，各个物业管理公司各行其是，自立一套。所以需要尽快建立各项法律法规，建立完善的物业管理市场。 一、物业管理立法的重要性 3、物业管理的行为需要有法可依 由于物业管理是市场经济的新型服务行业，一些旧法律、法规已不适用，新法规还没建立好。因此发生在物业管理公司与业主之间围绕着物业管理与服务而产生的矛盾较难解决。例如，质量标准问题，收费标准问题等等。 一、物业管理立法的重要性 4、只有通过立法,才能强化开发商的物业管理责任 物业管理并不是孤立于房地产之外的一个行业，恰恰相反，它与房地产开发的各个环节有着紧密的联系。而房地产商往往只注意开发利润，对未来物业管理的开展考虑的少，投入的少，所以只有通过立法强化房地产开发商对物业管理的责任，保证今后物业管理顺利地开展。 二、物业管理的法律关系 1、 物业管理法律关系概念 法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系——法律上的权利和义务的关系。 物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们在物业管理社会关系和社会行为过程中形成的法律上的权利、义务关系。 二、物业管理的法律关系 2、 物业管理法律关系的特征 物业管理法律关系的自身特征主要有： （1）物业管理法律关系性质的多重性 物业区分所有关系和物业管理业务内容的复杂性决定了物业管理法律关系的复杂性和复合性，使其在性质上体现出多重性特征。 二、物业管理的法律关系 物业管理法律关系既包括横向的平等主体之间在物业委托管理和特约服务过程中发生的物权、债权等民事法律关系，又有纵向的法律地位不平等主体之间（即：国家行政职能机关同业主、业主团体、物业使用人、物业管理公司、物业开发建设单位建设之间所发生的行政管理关系、经济法律关系）。 二、物业管理的法律关系 （2）物业管理法律关系基本主体的特定性 物业管理法律关系的基本主体是享有物业所有权的业主及其团体和合法取得物业管理权的物业管理企业。他们之间是平等的民事主体的关系，他们是通过物业管理委托合同建立有偿的管理服务关系。 二、物业管理的法律关系 （3）物业管理法律关系中业主居于主导地位。 根据“产权理论”业主基于物业的财产权而享有自治权。物业管理企业的聘用和辞退应由业主依法抉择，重大住宅小区物业管理措施出台、变更和废止也由业主民主决策。受托开展物业管理服务的企业应依其业主及其业主团体（业主委员会）合意的合同和物业管理规约从事自己受托事务活动，接受业主的民主监督。 当然业主主导权的行使或者说业主自治权的行使不得违反物业管理法规及有关法律和行政法规的约束性规定，不得滥用其自治权。 二、物业管理的法律关系 （4）物业管理法律关系的客体有特殊性 物业管理法律关系的客体是物业和基于物业派生出来的服务。 物业虽属物的范畴，但不同于传统法律规定的房地产之物。现代意义上的物业更突出围括的空间和环境，保护业主（使用人）共有共用空间权利和共享环境权是现代物业管理法规的重点任务之一。 二、物业管理的法律关系 （5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大 物业的价值、物业周界的人居环境对业主、对城市风貌、城市管理都有很大的影响。物业占用土地所用权属于国家，土地用途受国家管制。物业建设与配套与城市管理紧密相连，因此国家为保护购房者（业主）利益，为促进人居环境的改善，为强化城市管理，以及城市可持续发展，必然要通过法规政策对物业管理市场、对物业管理企业资质管理、对物业管理一些运作环节及行为进行必要的干预性调控。 二、物业管理的法律关系 例如 物业管理招标投标应遵循公平、公开、公正原则； 业主委员会实行登记确认制度； 政府物业管理主管理部门还对选举产生业主委员会，对业主公约、委托物业管理服务合同实行备案公示制度等等； 二、物业管理的法律关系 3、物业管理法律关系的构成 物业管理法律关系主要由法律主体、内容、客体三要素构成。 （1）物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说物业管理者、物业所有者或使用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。 二、物业管理的法律关系 （2）物业法律关系的内容 物业法律关系