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第三章 房地产市场 第三章 房地产市场 房地产市场概述 房地产价格 房地产市场的特性 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义 房地产市场作为市场体系的组成部分，从狭义方面，房地产市场就是指房地产商品交换的场所；从广义方面，房地产市场是指房地产经济活动中各种交易关系的总和，是房地产流通（房地产买卖、租赁、交换等）全部过程的总和。 房地产市场的含义，可以从以下几方面来理解： 1、房地产市场客观上存在着三大构成要素，即客体要素：可供交易的房地产商品和劳务服务；主体要素：参加房地产交易的当事人和机构；媒体要素：货币。 房地产市场是有形房地产商品和无形房地产商品的统一体。住宅、商店、办公楼、厂房等建筑实体为有形商品；房地产估价、房地产信息、房地产法律咨询等技术服务为无形商品。 二、房地产市场的基本特征 1、信息缺乏：交易信息不对称；专业知识在交易双方之间的不对称；交易的独立性。 2、产品不同质：非批量生产；特有的物理属性。 3、交易各方进出市场均非易事：房地产供给调节的时滞性；交易金额大，难变现；产权交易的过程性与复杂性。 4、容易出现垄断 三、房地产市场的功能 1、资源配置 2、信息传递 3、价值实现与价值评价 4、显示市场需求 5、引导供需关系的协调 6、指导政府科学地制订土地供应计划 四、房地产市场分类 1、按地域范围划分 房地产的不可移动性，衍生了房地产市场供给对地区性需求的依赖性很强，将房地产市场按不同类型房地产的覆盖或影响的空间范围进行划分，可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场等多个层次。同时，也存在着反映市场关系的区域性房地产分类。 2、按房地产用途划分：居住物业市场、写字楼物业市场、工业物业市场、零售商业物业市场。 3、按房地产交易形式和内容划分：房地产出让市场、房地产转让市场、房地产抵押市场、房地产买卖市场、房地产租赁市场。 4、按购买房地产的目的划分：自用和投资。 5、按房地产资金取得的途径划分：房地产抵押市场、房地产典当市场、房地产保险市场、股票市场。 6、按房地产市场运行层次划分：一级市场、二级市场、三级市场。 五、房地产市场体系与结构 （一）房地产市场体系 1、房地产交易系统：供应系统、需求系统、媒介系统。 2、房地产支持系统：建筑系统、房地产评估、房地产产权法律、信息咨询等。 3、房地产约束系统：城市规划、环境保护、税务、工商行政管理等。 4、房地产调控系统：各级政府对房地产市场的直接干预调控、银行运用货币、利率等手段对房地产市场的调控、财税政策的调控及运用法律手段对房地产市场的调控。 （二）房地产市场结构 1、房地产交易方式和参与者 交易方式是房地产市场结构的框架。房地产租赁和房地产买卖始终是房地产市场结构的两种基本的交易方式。同时，典卖、抵押、转租等派生的方式往往与之并存。 房地产交易的当事人或机构始终是市场结构的主体。从主体分析，房地产市场是一种三级结构。 2、我国房地产市场结构与特征 第二节 房地产价格 一、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格概念及特征 1、房地产价格的概念 房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个条件： （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 2、房地产价格的特征 相同之处是：都是价格，用货币表示；都受供求等因素的影响；按质论价；都与交易的个别条件有关。 不同之处表现为房地产价格的特征：房地产价格受区位的影响很大；房地产价格实质是房地产权益的价格；既有交换代价的价格（买卖），也有使用代价的租金（租赁）；价格在长期考虑下形成；价格易受交易者个别因素影响。 （二）房地产价格的影响因素 自身因素：房地产实物、区位、权益 环境因素：声觉环境、大气环境、视觉环境、水文环境和卫生环境； 人口因素：人的数量、素质及构成等状况； 经济因素：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、建筑人工费、居民收入等； 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等； 行政因素：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等； 心理因素：预期、个人偏好等； 国际因素：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况和国际竞争状况。 今年我国房地产价格走势将会受到哪些因素的影响？ 二、房地产价格的种类 1、土地价格、建筑物价格和房地价格(房地混合价） 土地价格：未征用补偿的土地；已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地；已做“三通一平”或以上的土地；在现有城区内有待拆迁建筑物的