第三章房地产开发项目前期.pptVIP

第三章 房地产开发项目的前期工作 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。 重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。 教学时数：8 第一节 房地产开发用地的取得 （三）房地产开发用地的类型 1.按照土地利用的性质和功能划分 按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。 2.按照土地的开发利用程度划分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开发，能直接在其上进行房屋建造的土地。 （4）净地。 （一）土地使用权出让 （1）出让主体。出让主体应当是市、县人民政府土地管理部门。区政府、开发区管委会都不能作为出让主体，其签订的出让协议无效。 （2）出让形式。为了避免低价转让和避免腐败，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权必须通过招标、拍卖、挂牌形式进行出让。目前的土地出让中以挂牌出让方式居多。 （3）地下资源及设施。地下的各类自然资源如矿产、埋藏物和市政公用设施等不在土地使用权有偿出让的范围内。因此，如果经过文物勘查取得的地下埋藏物，应当归国家所有；开发商建设用水用电等设施，在出让金外还要就利用市政公用设施缴纳配套费。 （4）出让状态。在房地产开发项目中政府出让使用权的土地有“毛地”和“净地”两种情形。 （二）在建项目收购 在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。 根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权时，应当具备以下两项条件：（1）已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （三）收购公司股权 收购公司股权方式，就是股权受让方通过部分或全部收购项目公司股权来获得土地使用权或在建工程，取得项目用地的开发权利。 该种模式，通过股权界面完成项目转让，没有出让手续完结及投资额度等限制，在项目公司取得土地的任何阶段都可进行，已经成为开发商在二级市场取得土地使用权的常用模式。 （四）土地合作开发 依据《城市房地产管理法》的规定：依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产。 采用土地合作开发方式应该注意两个问题，一是合作双方应当有一方具备房地产开发资质，否则合作合同无效；二是用于开发的土地使用权应当是国有出让土地使用权，否则合作合同无效。 六、开发建设中的土地征用 （一）土地征用的含义 土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用的过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程，同时对原集体土地的集体和个人进行补偿及妥善安置。 （二）土地征用的特征 1、土地征用具有强制性 2、土地征用是一种政府行为 3、土地征用具有补偿性 （三）土地征用的程序 根据《土管法》的有关规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序分为以下六个步骤： 1、建设项目的预审 建设项目预审是指建设项目可行性研究论证阶段或项目建议书编制阶段，土地管理部门对项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行审查，其工作程序在用地申请之前，也是建设项目用地申请要件之一。 2、用地申请 3、拟订征地补偿安置方案 4、签订征地协议 5、出让或划拨土地使用权 6、颁发土地使用证 （四）征地补偿与安置费用 1、土地补偿费 根据《土管法》规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征用其他土地的补偿费用标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费得标准确定。 2、青苗补偿费 青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。一般视开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定