淄博_周村育才路地块投资可行性2012.8.143页概述.ppt

* 项目整体定位 项目档次定位 全新近郊居住概念的扩展， 避免与中心区域项目的雷同竞争， 迎合首次置业客户的价值点！ 城郊新式生活 都市小康社区 品质人生的新开始 * 首席康居示范社区·品质洋房生活 首席·品质——品质至上，项目从规划、景观、配套、服务、物业等方面做到精致； 康居示范社区——满足目标客群定位，体现项目品位、品质、满足生活的特质； 品质洋房生活——以当前市场较为稀缺的，集合了公摊少、得房率高、阳台多、易通透等优势的花园洋房式产品设计为形象拉升点，整体提升项目档次。 项目整体定位 项目形象定位 * 客群定位 所占比例 客群导向 目标客群 所占比例 主力客群 90% 居住习惯导向 区域原住民、周边乡镇、个体商户 35% 优势资源导向 方便子女上学、私营企业主、企业职员 20% 区域职能导向 年轻人，作为婚房为主的首次置业者 35% 次要客群 5% 城市发展方向 投资者 10% 5% 其它区县客户 品位、生活、品质的中端刚需客户 项目目标客群定位 主要客群定位：低总价的刚性置业者；为子女就学做准备的父母、投资者 * 项目产品定位 多层、小高层社区 部分沿街配套商业 会展中心 办公中心 多层、小高层（带院）住宅及社区商业的结合，社区在楼体外立面，景观规划做到创新、精致； 小面积、低总价迎合市场刚性需求； 户型设计以80-90平米两房的刚需户型为主，辅助90-110平米三房。总价范围在25-50万，主力总价控制在30-40万。 建议社区增加经济、实用的生活配套，增加产品附加值，提升居住档次，如引入太阳能集中利用系统、中央新风、除尘系统、社区运动设施等。 * 安装太阳能系统 项目为多层产品，安装太阳能产品成本相对较低，可集中安装太阳城热水系统，为社区居民供热水，同时可以安装太阳能路灯等，增添小区科技含量。 产品附加值建议 第四部分：项目可行性分析 经济测算 可行性建议 附：周村区土地成交明细 * 财务核算中使用的基本数据（仅供参考）： 建筑面积：A地块按照最高1.5的容积率计算建筑面积61817.22㎡，其中商业8000㎡（售价按6500元/㎡计算）、住宅53817.22㎡ （售价按4500元/㎡计算） 。 建安成本：按照多层和小高层综合计算成本约1400元/㎡ 开发周期：从土地交付到项目开发完毕，A地块以2年计算 储藏室面积：建筑投影面积×可售50%=占地面积41211.48㎡×建筑密度25%×50%≈5000㎡，售价按1500元/㎡计算 地下车位数量：项目总户数约600套，规划车位配比0.7，实际销售配比按0.5计算，约300个，每个赢利2万元 项目土地成本按照地块起价、120万/亩、140万/亩、赢利临界点分别计算。 经济测算 投资收益 * 投资收益 A地块财务核算（按照地块起价101.3万/亩） A地块 地价101.3万/亩 总投入2.25亿元 贷款3000万元 单位成本约3655元 总销售额3.07亿元 净利润6128.8万元 投资回报率27.12% 项目投资收益分析 费用明细 数量 　 单价 　 合计 　 土地成本 61.81722 亩× 1012663 元/亩=5 　 建安成本 61817.22 ㎡× 1400 元/㎡　 配套及相关手续费 61817.22 ㎡× 350 元/㎡　 室外工程费用 61817.22 ㎡× 100 元/㎡ 6181722 　 管理费用 307677490 元 1% 　 3076774.9 　 财务费用0.15 2 年 9000000 　 销售费用 307677490 元 2% 　 6153549.8 　 税费 307677490 元 10% 　　 投入成本共计 　 　 　 = 225959942 元 销售收入 产品类型 建筑面积 　 单价 　 销售额 　 住宅 53817.22 ㎡× 4500 元/㎡ 242177490 　 商业 8000 ㎡× 6500 元/㎡　 地下车位 300 个× 20000 元/个 6000000 　 地下储藏室 5000 ㎡× 1500 元/㎡ 7500000 　 利润率计算 总销售收入 307677490 总开发成本 225959942 毛利润84 元 投资回报率 27.12% 　 　 净利润88 元 * A地块财务核算（按照地价120万/亩） 投资收益 A地块 地价120万/亩 总投入2.41亿元 贷款4000万元 单位成本约3891元 总销售额3.07亿元 净利润5035万元 投资回报率20.93% 项目投资收益分析 费用明细 数量 　 单价 　 合计 　 土地成本 61.81722