土地增值税清算鉴证实务解析（P109页）.PPTVIP

清算条件的确认 取得预售许可证已满三年。 “东园小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。 项目全部竣工，已售面积超过可售总建筑面积的85%。 （1）竣工验收情况 “东园小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 （2）销售进度 该项目已销售面积占可销售总建筑面积的比例为：160 000÷170 000=94%。 截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。 取得收入情况说明 房地产转让收入。 某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“东园小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下： （1）出售住宅取得销售收入900 000 000元； （2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元； （3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。 商品房出租收入。 取得租金收入200 000元，不是转让收入，根据文件规定，该项收入不属于土地增值税的征税范围。 取得收入情况说明 代收费用情况。 对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。不属于土地增值税的征税范围。 普通标准住宅收入的确认。 某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。 普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75% 扣除项目情况说明 取得土地使用权所支付的总金额 某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。 单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。 本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额 该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为426 008 000元 具体计算如下： 计算公式：取得土地使用权支付的总金额×已销售面积÷可销售总建筑面积 计算结果：453 200 000×160 000÷170 000＝426 008 000元； 开发成本 开发成本支出总金额 经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元； ③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元； ⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。 “四项成本”与建设工程造价定额标准对比情况 “四项成本”总金额 “四项成本”的总金额为425，957，300元，具体计算公式如下： “四项成本”的总金额=前期工程费115，070，700元+建筑安装工程费290，000．000元+基础设施费l，586，000元+开发间接费19，300，600元 本次扣除的“四项成本”金额 根据纳税人提供的开发项目成本财务报表等资料，并按清税面积与可售总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为400,399,862元，未发现问题。具体公式如下： “四项成本”的总金额425，957，300元×94%=400,399,862元 对比评价 每平方米工程造价=“四项成本”总金额425,957,300元÷总建筑面积200,000平方米 通过对四项成本计算后，该项目四项成本每平方米工程造价的金额为2129．79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅一毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。 (开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。) 本次清税应扣除的房地产开发成本金额 “东园小区”项目，本次清税应扣除的房地产开发成本金额为463,984,000元。具体数据如下： 分摊扣除金额计算过程为： ①土地拆迁及补偿费39,700,